لماذا يأخذ المستأجرون في الولايات المتحدة أصحاب العقارات من الشركات إلى المحكمة

تقول مجموعة من المستأجرين في الولايات المتحدة إن أصحاب العقارات يستخدمون البرمجيات لفرض زيادات مبالغ فيها في الإيجارات.

قال كيفن ويلر، المستأجر في Portside Towers منذ عام 2021: “لقد أخبرنا موظفو شركة Equity كمستأجرين أن البرنامج يخرج التعاطف من المعادلة. حتى يتمكنوا من فرض رسوم على أي شيء يطلب منهم البرنامج تحصيله”.

يقول المستأجرون إن الإدارة بدأت في زيادة الأسعار بشكل كبير بعد منح المستأجرين امتيازات خلال جائحة كوفيد -19.

يقع المبنى المكون من 527 وحدة على بعد 20 دقيقة تقريبًا من مركز التجارة العالمي، على شاطئ مدينة جيرسي سيتي بولاية نيو جيرسي. تشارك مجموعة من المستأجرين في البرج في دعوى قضائية جماعية مترامية الأطراف ضد RealPage و34 من أصحاب العقارات المدعى عليهم. قدمت وزارة العدل الأمريكية بيان اهتمام بالقضية في ديسمبر 2023، بحجة أن الشكاوى تزعم بشكل كاف حدوث انتهاكات لقانون شيرمان لمكافحة الاحتكار.

في نوفمبر 2023، قدم المدعي العام لواشنطن العاصمة شكوى مماثلة ولكن أكثر تحديدًا ضد شركة RealPage و14 مالكًا يديرون بشكل جماعي أكثر من 50000 وحدة سكنية في المنطقة.

قال المدعي العام لمقاطعة كولومبيا بريان شوالب في مقابلة مع CNBC: “تعمل RealPage بشكل فعال على تسهيل كارتل الإسكان”. قدم مكتبه الشكوى لأسباب تتعلق بمكافحة الاحتكار. ويزعمون أن أصحاب العقارات يتشاركون بيانات حساسة تنافسية من خلال RealPage، الذي يقوم بعد ذلك بتحديد إيجارات مرتفعة بشكل مصطنع على شريحة رئيسية من سوق الإيجار المحلي.

وقال شوالب: “بدلاً من اتخاذ قرارات مستقلة بشأن ما يدعو إليه السوق هنا في العاصمة فيما يتعلق بملء الوحدات الشاغرة، يضطر الملاك، بموجب شروط اتفاقيتهم مع RealPage، إلى فرض رسوم على ما تخبرهم به RealPage”.

تقول RealPage إن منتجات إدارة الإيرادات الخاصة بها تستخدم بيانات مجمعة ومجهولة المصدر لتقديم توصيات التسعير لما يقرب من 4.5 مليون وحدة سكنية في الولايات المتحدة. وتقول الشركة إن أدواتها يمكن أن تزيد إيرادات المالك بنسبة تتراوح بين 2% و7%.

قال جيفري روبر، الموظف السابق في RealPage ومخترع YieldStar: “مجرد تشغيل النظام سوف يتفوق على المحلل اليدوي الخاص بك. ومن المستحيل تقريبًا أن لا يفعل ذلك”.

تعد YieldStar واحدة من ثلاث أدوات رئيسية لإدارة الإيرادات تقدمها RealPage. يوازن البرنامج بين الأسعار والإشغال ومدة الإيجار لمساعدة مديري العقارات على تحسين عائدات محفظتهم الاستثمارية. تقوم الشركة بتغذية البيانات من نماذجها إلى أداة أحدث يطلق عليها اسم “AIRM” والتي تأخذ في الاعتبار تأثير الائتمان والتسويق وفعالية التأجير.

أخبرت RealPage CNBC أن عملاء الملاك ليسوا ملزمين بتلقي اقتراحات الأسعار الخاصة بهم. وقالت الشركة أيضًا إنها تفرض رسومًا ثابتة على كل وحدة سكنية تتم إدارتها باستخدام برنامجها.

استحوذت شركة الأسهم الخاصة Thoma Bravo ومقرها ميامي على RealPage مقابل 10.2 مليار دولار في عام 2021. وفي ملفات المحكمة، ادعت Thoma Bravo أنها ليست مسؤولة عن الأفعال المزعومة التي قامت بها شركتها الفرعية والتي حددها المدعون في شكاوى الدعوى الجماعية.

أخبر المستأجرون CNBC أنهم اكتشفوا كيفية استخدام برامج إدارة الإيرادات في العقارات بعد قراءة تحقيق ProPublica لعام 2022. تُظهر المواد الخاصة بمستثمري الأسهم السكنية أن الشركة بدأت في تجربة خيارات الإيجار والإيجار بين عامي 2005 و2008. واستحوذت شركة RealPage على المنتج في عام 2017.

“كيف يمكننا أن نعرف؟” قال هاري جورال، وهو مستأجر في عقار سكني يقع في حي فان نيس بواشنطن العاصمة، يقول جورال إنه شارك في مسائل قانونية ضد ممارسات التسعير التي يتبعها مالك العقار لأكثر من سبع سنوات.

تتنافس الشركات التابعة لشركة Equity Residential على قرار منفصل اتخذته هيئة الإسكان المحلية في Jersey City فيما يتعلق بالأسعار المحددة في عقار Portside Towers. ورفعت الشركة دعوى قضائية أمام المحكمة الفيدرالية للطعن في القرار، مشيرة إلى أن القرار قد يؤدي إلى استرداد ملايين الدولارات للمستأجرين.

رفضت شركة Equity Residential وأصحاب العقارات المدعى عليهم الآخرين التعليق على دعوى RealPage المستمرة.

تفيد تقارير Redfin أن الإيجارات المطلوبة في الولايات المتحدة انخفضت إلى 1964 دولارًا شهريًا في ديسمبر 2023، وهو انخفاض عن أعلى المستويات الأخيرة. وتنخفض الأسعار في أسواق مثل أتلانتا وأوستن في تكساس، حيث يرتفع معدل بناء المنازل. لكن المحللين يعتقدون أن انخفاض معدلات بناء المنازل على الساحل الشرقي للولايات المتحدة يمكن أن يمنح أصحاب العقارات الذين يتواجدون في مواقع جيدة المزيد من القوة التسعيرية.

قال مارك باريل، الرئيس التنفيذي لشركة Equity Residential، في مقابلة أجريت معه في يونيو 2023 مع CNBC: “الرجال مثلنا الذين يمتلكون 80 ألف شقة في موقع جيد، ما زلنا في وضع جيد جدًا”.

شاهد ال فيديو أعلاه للتعرف على المد المتزايد للدعاوى القضائية ضد أصحاب الشركات الأمريكية.

تصحيح: هناك خطأ في إصدار سابق من هذه المقالة عندما قامت شركة Equity Residential بشراء Portside Towers.