قد يؤدي بيع منزلك إلى فرض ضرائب على أرباح رأس المال – وإليك كيفية حساب فاتورتك

ومع ارتفاع قيمة المنازل، يدين المزيد من الأميركيين بضرائب أرباح رأس المال عند بيع العقارات. لكن معرفة كيفية حساب ربح منزلك يمكن أن تقلل من فاتورتك، كما يقول الخبراء.

لا يدين معظم الأميركيين بضرائب لبيع مسكن أساسي بسبب الإعفاء الضريبي الخاص – المعروف باسم استثناء القسم 121 – الذي يحمي ما يصل إلى 250 ألف دولار من الأرباح للمودعين المنفردين و500 ألف دولار للأزواج المتزوجين معًا.

ومع ذلك، فإن المزيد من أرباح مبيعات المنازل في الولايات المتحدة تتجاوز الآن هذه العتبات، وفقًا لتقرير صدر في أبريل من شركة البيانات العقارية CoreLogic. ووجد التقرير أن ما يقرب من 8% من المبيعات تجاوزت الحد الأقصى البالغ 500 ألف دولار في عام 2023، ارتفاعًا من حوالي 3% في عام 2019.

المزيد من التمويل الشخصي:
يدفع المزيد من بائعي المنازل ضرائب أرباح رأس المال – وإليك كيفية تقليل فاتورتك
التضخم يتباطأ. هذا هو السبب في أن الأسعار لا تزال لا تنخفض
يقوم عدد أقل من أصحاب المنازل بإعادة التصميم، لكن الطلب لا يزال “قويًا”

هناك قواعد صارمة لمصلحة الضرائب للتأهل للحصول على إعفاءات بقيمة 250 ألف دولار أو 500 ألف دولار. أي ربح يتجاوز هذه الحدود يخضع لضرائب أرباح رأس المال، والتي يتم فرضها بنسبة 0% أو 15% أو 20%، بناءً على أرباحك.

تستخدم أقواس الأرباح الرأسمالية “الدخل الخاضع للضريبة”، والذي يتم حسابه عن طريق طرح أكبر الاستقطاعات القياسية أو المفصلة من إجمالي الدخل المعدل.

“من المهم تتبع أساس تكلفة المنزل”، وهو سعر الشراء الأصلي بالإضافة إلى تكاليف الإغلاق من الشراء، وفقًا لتوماس سكانلون، وهو مخطط مالي معتمد في ريموند جيمس في مانشستر، كونيتيكت.

يمكنك تقليل ربح بيع منزلك عن طريق إضافة التكاليف والرسوم التي غالبًا ما تُنسى على أساسك، مما يقلل من التزاماتك الضريبية على أرباح رأس المال.

على سبيل المثال، يمكنك البدء بمعالجة الرسوم وتكاليف الإغلاق من شراء وبيع المنزل، وفقًا لمصلحة الضرائب. قد تشمل هذه:

• رسوم اللقب
• رسوم تركيب المرافق
• الرسوم القانونية والتسجيلية
• الدراسات الاستقصائية
• تحويل الضرائب
• تأمين اللقب
• الأرصدة المستحقة على البائع

يمكن أن تكون هذه مبالغ صغيرة بشكل فردي ولكن لها تأثير كبير على الأساس عند تسجيلها.

يبلغ متوسط ​​تكلفة الإغلاق على مستوى الدولة 4,243 دولارًا، وفقًا لتقرير صادر عن شركة Assurance، لكن الرسوم تختلف على نطاق واسع. وفي أغلى ولاية، نيويورك، يبلغ المتوسط ​​8039 دولارًا، في حين تأتي كاليفورنيا في المرتبة الثانية بفارق 8028 دولارًا.

وأضاف سكانلون، وهو أيضًا محاسب قانوني معتمد: “يمكنك أيضًا الحصول على رصيد مقابل نفقات بيع العقار”. يتضمن ذلك عمولاتك العقارية وتكاليف الإغلاق.

ومع ذلك، هناك بعض الرسوم وتكاليف الإغلاق التي لا يمكنك إضافتها إلى أساسك، مثل أقساط التأمين على المنزل أو الإيجار أو المرافق المدفوعة قبل تاريخ الإغلاق، وفقًا لمصلحة الضرائب الأمريكية.

وبالمثل، فإن رسوم القروض مثل النقاط، وأقساط التأمين على الرهن العقاري، وتكلفة سحب تقرير الائتمان الخاص بك أو التقييمات التي يطلبها المقرض الخاص بك لن يتم احتسابها.

يقول الخبراء إنه يمكنك زيادة أساس منزلك من خلال تحمل تكلفة الترقيات المؤهلة.

وقال بول فينر، مؤسس ورئيس شركة تاما كابيتال في كوميرس تاونشيب بولاية ميشيغان: “إن أفضل طريقة لتقليل الضرائب المستحقة من بيع منزل هي الاحتفاظ بسجل دقيق لتحسينات المنازل”.

يجب أن يضيف التحسين إلى قيمة منزلك، أو يطيل عمره الإنتاجي، أو يستخدمه في استخدامات جديدة، وفقًا لمصلحة الضرائب الأمريكية.

على سبيل المثال، يمكنك زيادة أساسك من خلال الإضافات أو الترقيات الخارجية أو الخارجية أو إضافة أنظمة جديدة أو سباكة أو أجهزة مدمجة.

ومع ذلك، لا يمكنك إجراء الإصلاحات أو الصيانة اللازمة “للحفاظ على منزلك في حالة جيدة”، مثل إصلاح التسريبات أو الثقوب أو الشقوق أو استبدال الأجهزة المعطلة، وفقًا لمصلحة الضرائب الأمريكية.

بالطبع، ستحتاج إلى توثيق أي تحسينات مستخدمة لزيادة أساس منزلك في حالة إجراء تدقيق مستقبلي من مصلحة الضرائب الأمريكية.

وقال سكانلون من ريموند جيمس، إذا لم يكن لديك إيصالات، “على الأقل، التقط صوراً” واجمع أي تصاريح تم سحبها للمشاريع المنزلية.