ليس سرا أن العقارات التجارية (CRE) أصبحت مصدرا للضغط على البنوك. ولو كانوا يعلمون أنه سيكون هناك جائحة من شأنه أن يعطل تماما مكان عمل الناس، لكانوا على الأرجح قد توقفوا أكثر لإقراض الأموال للعملاء الذين يؤجرون مساحات في مباني المكاتب.
ولكن الآن هناك جدول زمني شاق: على مدى السنوات الثلاث المقبلة، من المقرر أن تبلغ قيمة أقساط القروض العقارية التجارية 2.2 تريليون دولار، وفقًا لشركة البيانات تريب.
مع ارتفاع معدلات الشواغر في المكاتب إلى أعلى مستوياتها على الإطلاق مع استمرار الناس في العمل عن بعد، أصبح أصحاب مباني المكاتب بين المطرقة والسندان. ونتيجة لذلك، خفض الكثيرون الإيجارات أو باعوا العقارات بخسارة.
كل هذا يمكن أن يعني مبالغ كبيرة جدًا من أقساط القروض المفقودة عند استحقاقها. ومع ذلك، لا يتم الشعور بالتوتر بشكل متساوٍ في جميع البنوك.
في حين أن أكبر البنوك في البلاد معرضة لمئات المليارات من الدولارات من القروض لعملاء العقارات التجارية، فإن البنوك الإقليمية الأصغر هي التي تتحمل في الغالب العبء الأكبر من الضغط لأنها تتمتع بأعلى تعرض (المزيد حول ذلك لاحقًا). وتمثل هذه البنوك حوالي 80% من إجمالي القروض التي قدمتها البنوك الأمريكية لشركات العقارات التجارية، وفقًا للخبراء الاقتصاديين في بنك جولدمان ساكس.
في جميع البنوك الأمريكية التي تزيد أصولها عن 100 مليار دولار، تمثل العقارات التجارية 12.5% من إجمالي محافظ القروض الخاصة بها، وفقًا لتحليل أجرته وكالة S&P Global Ratings. لكن بالنسبة للبنوك التي تقل أصولها عن 10 مليارات دولار، يمثل القطاع 38% من محافظ قروضها.
وقالت وكالة فيتش للتصنيف الائتماني في تقرير لها في ديسمبر كانون الأول إن هذا يعني أن الخسائر الكبيرة الناجمة عن القروض العقارية التجارية قد تؤدي إلى انهيارها.
كانت البنوك الإقليمية في حالة تأهب قصوى مؤخرًا بعد أن أعلنت شركة New York Community Bancorp (NYCB) عن خسائر مستقبلية أكبر من المتوقع على القروض العقارية التجارية.
يُطلب من البنوك تخصيص حد أدنى معين من رأس المال من المستوى الأول، أو الأموال المتوفرة بسهولة في حالات الطوارئ، وكذلك تغطية خسائر القروض والإيجار. ومن بين أكبر 100 بنك في الولايات المتحدة من حيث حجم الأصول، يمتلك بنك فلاجستار، التابع لبنك نيويورك التجاري، ثاني أكبر تركيز (بنسبة 470%) من القروض العقارية التجارية إلى رأس المال من المستوى الأول بالإضافة إلى مخصصاته لخسائر القروض والإيجار. هذا وفقًا لتحليل نشره BankRegData باستخدام أحدث البيانات المتاحة من البنوك وكذلك المؤسسة الفيدرالية للتأمين على الودائع، وهي الوكالة التنظيمية التي تشرف على البنوك. (لم ترد فلاجستار على استفسار سي إن إن.)
يتمتع بنك Valley National Bank (VLY)، ومقره في موريستاون بولاية نيوجيرسي، بأعلى تعرض لـ CRE، حيث تمثل القروض في القطاع 475٪ من رأسماله من المستوى الأول بما في ذلك مخصصاته لخسائر القروض والإيجار.
يعد التعرض لنسبة CRE أعلى من 300٪ أحد العوامل الرئيسية التي يمكن أن تشير إلى أن البنك معرض لمخاطر كبيرة، وفقًا للتوجيهات التي أصدرتها مؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية بالاشتراك مع وكالتين أخريين للتنظيم المالي الأمريكي في عام 2006. وفي مذكرة استشارية في ديسمبر، قالت الوكالة: “لا تزال تشعر بالقلق من أن المؤسسات التي لديها تعرضات مركزة للعقارات العقارية قد تكون عرضة للانكماش العقاري.”
على النقيض من ذلك، فإن بنك جي بي مورجان تشيس – الذي يقرض حاليا معظم الأموال لعملاء العقارات التجارية – لديه تعرض أقل بكثير للقطاع، بنسبة 61٪ فقط، وفقا لـ BankRegData.
فلماذا تكون البنوك الإقليمية الأصغر حجما أكثر عرضة للعقارات التجارية؟
لتمييز نفسها عن أكبر البنوك في البلاد، تميل البنوك الإقليمية الأصغر إلى التركيز على بناء العلاقات مع الشركات المحلية والعملاء، مما يمنحهم فهمًا فريدًا وعميقًا للاقتصادات المحلية التي يعملون فيها.
تشير وكالة فيتش إلى هذه الممارسة باعتبارها “نموذج إقراض مجتمعي” وتقول إنها مسؤولة جزئيًا عن تعرضهم الكبير للعقارات التجارية.
وقال الرئيس التنفيذي لبنك Valley National Bank، إيرا روبينز، لشبكة CNN في بيان إن البنك “كان مقرضًا عقاريًا تجاريًا يركز على العلاقات منذ عقود عديدة”. وأضاف أن القطاع “يشكل عنصرا حاسما في دعم الحيوية الاقتصادية للمجتمع المحلي”.
بعد الركود الكبير، حولت البنوك التي تقل أصولها عن 250 مليار دولار، الكثير من نشاط الإقراض الخاص بها من البناء وتطوير الأراضي، وهو مصدر لخسائر فادحة في ذلك الوقت، إلى العقارات التجارية، وفقًا لوكالة فيتش.
ووجدت وكالة فيتش أيضًا أنه “نظرًا لأن بعض منتجات الإقراض، مثل الرهن العقاري السكني أو بطاقات الائتمان، قد انتقلت إلى لاعبين واسع النطاق، فقد تُركت البنوك الصغيرة بشكل أساسي مع الإقراض التجاري والصناعي وقروض العقارات التجارية كمنتجات أساسية”.
تغطي العقارات التجارية أكثر بكثير من مجرد مساحة مكتبية. ويشمل أيضًا الإسكان متعدد الأسر والعقارات المؤجرة ومساحات البيع بالتجزئة، من بين مكونات أخرى. ومن بين هذه القطاعات الفرعية، تمثل العقارات المكتبية مصدر القلق الأكبر، حيث تنمو الوظائف الشاغرة بشكل أسرع.
وفي الربع الأخير من العام الماضي، ارتفع معدل الشواغر في المكاتب الوطنية إلى مستوى قياسي بلغ 19.6%، وفقًا لوكالة موديز أناليتيكس. وهذه أكبر زيادة ربع سنوية منذ الربع الأول من عام 2021 وأكبر من مستوى 19.3٪ الذي تم الوصول إليه مرتين خلال 40 عامًا.
قالت مؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية (FDIC) في عام 2007 إن البنوك ذات التعرض العالي لـ CRE يمكن أن تخفف من مخاطرها إذا كان لديها “تنويع محفظتها عبر أنواع العقارات”. وبعبارة أخرى، فإن البنك الذي تكون محفظته الإقراضية في مجال العقارات التجارية موزعة بشكل أكثر توازنا عبر القطاعات الفرعية، بدلا من الانحياز بشدة نحو قطاع فرعي، يمكن أن يكون أقل عرضة للانكماش.
ولا يمثل أي من المكونات الفرعية التسعة لمحفظة العقارات التجارية التابعة لبنك Valley National Bank والتي تبلغ قيمتها 28.2 مليار دولار أكثر من 25% منها. تعد العقارات المكتبية من بين المكونات الفرعية العقارية التجارية الأصغر للبنك.
وقال روبنز، من بنك Valley National Bank، لشبكة CNN: “إننا لا نزال مرتاحين لمحفظتنا العقارية التجارية المتنوعة والدقيقة”.
بالإضافة إلى ذلك، وجدت فيتش أنه على الرغم من أن البنوك الصغيرة أكثر تعرضًا للإقراض العقاري التجاري، إلا أنها تشهد عددًا أقل من حالات التأخر في السداد وعدم السداد مقارنة بالبنوك الأكبر حجمًا. وتعزو وكالة التصنيف ذلك إلى البنوك الصغيرة التي تقرض المزيد من العقارات التي يشغلها مالكوها والذين يميلون إلى سداد أقساط القروض في الوقت المناسب مقارنة بأصحاب المباني المكتبية، على سبيل المثال.
ومع ذلك، فإن مؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية توصي “بقوة” بأن تقوم البنوك التي لديها تعرضات عالية للعقارات التجارية، وخاصة في الإقراض المكتبي، بتخصيص المزيد من رأس المال “لتوفير حماية كافية من الخسائر غير المتوقعة إذا تدهورت ظروف السوق بشكل أكبر”.
