الانتقال إلى مكان جديد عند التقاعد ليس بالأمر غير المألوف. لكن يعد اتخاذ قرار بشأن الحصول على رهن عقاري جديد لشراء منزل أمرًا مهمًا.
يتغير جزء كبير من حياتك المالية أثناء انتقالك من الراتب الثابت إلى مزيج من الدخل الثابت والمتغير ونمط حياة جديد. لذا إن إضافة دين كبير إلى الصورة ليس بالأمر السهل.
وهذا صحيح بشكل خاص الآن بعد أن تحوم معدلات الرهن العقاري حوالي 7٪ وأسعار المنازل تستمر في الارتفاع. قال جيم ستورك، المخطط المالي المعتمد في إلينوي: “في أي وقت تقترض فيه الديون، فإنك تزيد من المخاطر في وضعك”.
وكانت أعمار أكثر من ثلث (35%) مشتري المنازل في العام الماضي تتراوح بين 59 و98 عامًا، وفقًا لبيانات الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. وضمن تلك المجموعة، قامت الأغلبية بتمويل مشترياتهم.
يعتمد ما إذا كان الحصول على قرض عقاري جديد أمرًا منطقيًا بالنسبة لك على الكثير من العوامل، بما في ذلك كيفية إثبات للمقرض أنك تمثل مخاطرة ائتمانية جيدة، بالإضافة إلى مشاعرك تجاه الدين والتكلفة المستمرة لصيانة المنزل.
إذا كنت قلقًا من أنك قد تكون أقل جاذبية لمصرفي الرهن العقاري لأنك وصلت إلى سن التقاعد، فاعلم أنه من غير القانوني التمييز ضد أي شخص يتقدم بطلب للحصول على رهن عقاري على أساس عمره.
وسيكون التركيز الرئيسي للمقرضين على قدرتك على سداد الرهن العقاري الخاص بك من خلال مصادر الدخل المختلفة التي لا تعتمد على الراتب.
وقالت ميليسا كوهن، نائب الرئيس الإقليمي لشركة William Raveis Mortgage: “عندما تكون مؤهلاً للحصول على قرض عقاري، فإن الأمر كله يعتمد على دخلك”.
هذا، وبالطبع أي دين عليك سيمتص دخلك، لكننا سنصل إلى ذلك خلال دقيقة.
تشمل مصادر الدخل التي يأخذها المقرضون في الاعتبار، في غياب راتب منتظم، ما يلي: استحقاقات الضمان الاجتماعي، أو دخل المعاش التقاعدي أو السنوي، واستحقاقات الزوج، ومدفوعات العجز، والفوائد والأرباح، و401 (ك) أو حساب الاستجابة العاجلة (IRA).
إذا كان جزء من دخلك لا يخضع للضريبة، فقد يعامله المُقرض على أنه يساوي 25٪ أكثر. تقدم فاني ماي هذا المثال: لنفترض أن 15% من مبلغ الضمان الاجتماعي الشهري البالغ 1500 دولار معفى من الضرائب. وهذا يعني أن 225 دولارًا منها لن تخضع للضريبة (1500 دولار × 15%). و25% من هذا المبلغ يصل إلى 56 دولارًا (225 دولارًا × 25%). بحيث يمكن إضافة 56 دولارًا إلى مبلغ دخل الضمان الاجتماعي المؤهل للشخص (1500 دولار + 56 دولارًا = 1556 دولارًا).
إذا كنت ترغب في استخدام بيض العش الخاص بك، فيمكن استخدام طرق مختلفة لحساب مقدار الدخل الذي ستوفره. هناك طريقة استنزاف الأصول التي يتم من خلالها تقسيم أصولك المؤهلة حسب مدة القرض الخاص بك. وفي حالة الرهن العقاري لمدة 30 عاما، فإن ذلك سيكون 360 شهرا. إذا كان حساب IRA الخاص بك يساوي 700000 دولار، فهذا يترجم إلى 1944 دولارًا شهريًا (700000/360 دولارًا). وقال كوهن: “لست مضطراً أبداً إلى سحب الأموال – ولكن يمكنك استخدام أصولك (للتأهل للحصول على رهن عقاري) كما لو كنت ستأخذ التوزيع”.
خيار آخر: إذا كان عمرك 59-1/2 على الأقل، فيمكنك البدء في تلقي توزيعات شهرية من حساب IRA دون عقوبة – أو 401 (ك) إذا كانت قواعد خطتك تسمح بذلك – وسيحسب المُقرض ذلك كدخل طالما أنك أظهر أن لديك أموالًا كافية في الحساب للاستمرار في الحصول على نفس التوزيع الشهري لمدة ثلاث سنوات. وقال كوهن إنه بمجرد إغلاق منزلك، يمكنك تقليل تناوله أو التوقف عنه التوزيعات إذا اخترت. هذا يفترض قال مارك لوسكومب، المحلل الرئيسي في شركة Wolters, Kluwer Tax & Accounting، إنك لم تبلغ السبعينات من عمرك بعد عندما تطلب منك مصلحة الضرائب الأمريكية البدء في أخذ الحد الأدنى من التوزيعات.
سيقوم المقرضون أيضًا بتقييم نسبة الدين إلى الدخل الخاصة بك، لأنه بغض النظر عن مقدار الدخل الذي لديك، فهو كبير السؤال هو كم منه سوف تستهلكه ديونك.
يتكون جزء الدين من دفعة الرهن العقاري المتوقعة بالإضافة إلى أي بطاقة ائتمان أو قرض طالب أو قرض سيارة أو أي ديون مستحقة أخرى قد تكون لديك. بشكل عام، بالنسبة للقروض التقليدية، يمكن أن تصل نسبة DTI الخاصة بك إلى 50٪، كما قال كوهين. وأضافت أن هذه النسبة تنخفض إلى ما بين 43% و45% إذا كنت تحصل على قرض ضخم. يتجاوز القرض الكبير حدود القرض المطابقة في المنطقة التي ترغب في شرائها.
ولكن من الناحية المثالية، سينخفض مستوى ديونك إلى ما دون هذه الحدود العليا، سواء من أجل المقرض أو من أجلك.
وبطبيعة الحال، كلما ارتفعت درجة الائتمان الخاصة بك، كلما كان سعر الفائدة الذي يمكنك الحصول عليه على الرهن العقاري أفضل.
حتى قبل الحصول على قرض عقاري، احصل على فهم جيد لدخلك الشهري المتوقع ونفقاتك عند التقاعد.
وقال المخطط المالي المعتمد لوري تراوينسكي، مدير الشؤون المالية والتوظيف في رابطة المتقاعدين الأمريكية، إنه بالمقارنة مع أرباح ما قبل التقاعد، فإن “معظم (المتقاعدين الجدد) يشهدون انخفاضا في الدخل”.
في حين أن بعض النفقات قد تنخفض أيضًا – على سبيل المثال، التكاليف المتعلقة بالعمل مثل التنقل – إلا أن البعض الآخر قد يزيد بمرور الوقت، كما يقول تراوينسكي، مثل التكاليف الطبية والضرائب العقارية والتأمين على المنزل والمرافق.
وبطبيعة الحال، يمكنك تقليص حجمها والانتقال إلى منطقة أقل تكلفة. ولكن إذا بقيت بالقرب من المكان الذي كنت تعيش فيه خلال حياتك المهنية، فمن المرجح أن ترتفع نفقاتك بمرور الوقت.
وأشار تراوينسكي أيضًا إلى أنه إذا كنت متزوجًا، فكر في ما سيحدث لدخل أسرتك عندما يموت أحد الزوجين. سيساعدك هذا على تقييم مستوى راحتك المستقبلية في الحمل رهن. “غالبًا ما يفشل الناس في التخطيط لوفاة الزوج. وقالت: “يمكنك أن تتلقى ضربة كبيرة لدخلك عندما يحدث ذلك”.
إذا انتقلت إلى ولاية أو منطقة جديدة، ففكر في الإيجار أولاً. يمكنك الحصول على فكرة أفضل عن تكلفة المعيشة في المنطقة وتحديد ما إذا كانت مناسبة لك. وعلى حد تعبير ستورك، “فلوريدا في أغسطس ليست ممتعة مثل فلوريدا في يناير”.
كم أنت على استعداد حقا لتحمله؟ تنطبق جميع القرارات المالية المعتادة التي تتعلق بشراء المنزل بغض النظر عن عمرك. ولكن، في مرحلة التقاعد على وجه الخصوص، لا ترغب في تحمل ديون أكثر من اللازم، نظرًا لأن تكلفة الرهن العقاري ثابتة، ولكن عوائد استثماراتك وسوق الإسكان ثابتة. واحتياجاتك الصحية متغيرة.
على أقل تقدير، قال ستورك، فكر فيما إذا كان بإمكانك توفير ما يكفي من المال – 20٪ على الأقل – لتجنب الاضطرار إلى دفع تأمين الرهن العقاري الخاص.
أبعد من ذلك، فكر فيما إذا كنت تشعر بالراحة في متابعة صيانة المنزل ودفع ثمنها. وقال ستورك إن الصيانة قد تصل إلى 2% سنوياً من قيمة منزلك. وهذا يصل إلى 10000 دولار سنويًا على منزل بقيمة 500000 دولار. الصيانة ضرورية للحفاظ على قيمة منزلك إذا قررت البيع.
كيف يمكن مقارنة سعر الفائدة على الرهن العقاري الخاص بك بمعدل عائد معقول على استثماراتك؟ كان قرار الحصول على رهن عقاري أسهل بكثير بالنسبة للمتقاعدين عندما كانت أسعار الفائدة منخفضة تاريخيا – حوالي 3٪ – وكان بيضهم يكسبون أكثر بكثير. وقال جو ستورك: “لكن بمعدلات اليوم، فإن الأمر يعد عملية حسابية أصعب بكثير”.
هذا هو الحال بشكل خاص إذا كنت مستثمرًا محافظًا للغاية. وأوضح جو ستورك: “إذا كانت الأقراص المدمجة الخاصة بك تكسب 4% وكان الرهن العقاري سيكلفك 7%، فسوف تخسر المال كل يوم بسبب هذا القرار”.
للحصول على القراءة الأكثر صدقًا لما هو منطقي من الناحية المالية، قارن نفقات الرهن العقاري بعوائد استثمارك على أساس ما بعد الضريبة، كما أشار جو ستورك.
