تكتسب القروض العقارية ذات الفائدة القابلة للتعديل، والتي حصلت على سمعة سيئة خلال أزمة الإسكان في أواخر العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، بعض الزخم مرة أخرى حيث يواجه مشتري المنازل المحتملين أعلى المعدلات منذ عقود للقروض العقارية ذات الفائدة الثابتة.
مع ارتفاع أسعار الفائدة على القروض ذات السعر الثابت لمدة 30 عامًا إلى مستويات لم نشهدها منذ 23 عامًا، يبحث مشتري المنازل المحتملين عن بدائل.
النوع الأكثر شعبية من الرهن العقاري – قرض لمدة 30 عاما، بسعر فائدة ثابت – وصل إلى متوسط معدل 7.67٪ في الأسبوع الماضي، وفقا لجمعية المصرفيين للرهن العقاري.
وفي الوقت نفسه، انخفض متوسط سعر الفائدة لنوع من الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل – 5/1 ARM – إلى 6.33% من 6.49%.
(فريدي ماك، الذي يوفر المتوسط الذي تغطيه شبكة سي إن إن أسبوعيًا، لا يتتبع أسعار الفائدة للقروض العقارية ذات الأسعار القابلة للتعديل).
وقال بوب بروكسميت، الرئيس التنفيذي لشركة MBA: “لقد زادت طلبات الرهن العقاري للمرة الأولى منذ ثلاثة أسابيع (الأسبوع الماضي)، مدفوعة بقفزة بنسبة 15٪ في طلبات ARM”. “مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري بنسبة أعلى بكثير من 7%، يلجأ بعض مشتري المنازل المحتملين إلى ARM لخفض أقساطهم الشهرية على المدى القصير وسط معدلات الرهن العقاري المرتفعة هذه.”
في الفترة التي سبقت أزمة حبس الرهن، قام مشتري المنازل بالتسجيل للحصول على أسعار تشويقية تم إعادة ضبطها بعد ذلك وتسببت في تضخم المدفوعات الشهرية فوق قدرة المقترضين على سدادها. الآن، جعلت اللوائح الأكثر صرامة والمزيد من الشفافية أدوات إدارة المخاطر أقل خطورة مما كانت عليه من قبل.
لكنها لا تزال مجرد رمية نرد، لأن سعر الفائدة الخاص بك لن يبقى كما هو طوال مدة القرض. وبينما قد ينخفض، فإنه يمكن أن يرتفع أيضًا.
تقدم ARMs سعرًا ثابتًا لفترة محددة – عادة خمس أو سبع أو 10 سنوات – ولكن بعد ذلك، يتم إعادة ضبط سعر الفائدة على أسعار السوق الحالية.
على سبيل المثال، يحتوي ARM 5/1 على معدل ثابت لمدة خمس سنوات ثم يتم إعادة ضبطه كل عام بعد ذلك، في حين يتم تثبيت ARM 5/6 لمدة خمس سنوات ثم يتم إعادة ضبطه كل ستة أشهر. يتم إعادة تعيين القروض بناءً على مؤشر مرجعي مثل سعر التمويل الليلي المضمون أو سعر الفائدة على سندات الخزانة الأمريكية قصيرة الأجل. هناك أيضًا حدود قصوى لمدى ارتفاع أو انخفاض معدل ARM خلال كل فترة إعادة تعيين وعلى مدى عمر القرض.
هذا هو السبب وراء حصول ARMs على نظرة ثانية من بعض المشترين.
تسببت الأخبار الاقتصادية القوية خلال الأسابيع القليلة الماضية – تقرير الوظائف القوي بشكل مدهش والإنفاق الاستهلاكي المرن – في دفع بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى الإشارة إلى أن سعر الفائدة القياسي سيظل “أعلى لفترة أطول”.
وقالت ميليسا كوهن، نائب الرئيس الإقليمي لشركة William Raveis Mortgage، إن نقاط البيانات الاقتصادية هذه “خلقت موجات صدمة في السوق”.
وأضاف كوهن أن الصراع الجيوسياسي الذي أعقب توغل حماس في إسرائيل أدى إلى ارتفاع أسعار النفط، وهو ما يؤدي إلى التضخم.
وقال كوهن إن معدلات الرهن العقاري تحوم حاليا فوق 7.5%، ومع اجتماع آخر لمجلس الاحتياطي الفيدرالي في نهاية الشهر، “نحن بحاجة إلى أن نتوقع أن تظل أسعار الفائدة أعلى لفترة أطول مما نرغب”.
ورغم أن بنك الاحتياطي الفيدرالي لا يحدد أسعار الفائدة على الرهن العقاري بشكل مباشر، فإن تصرفاته تؤثر عليها.
وتميل معدلات الرهن العقاري إلى تتبع العائد على سندات الخزانة الأمريكية لعشر سنوات، والتي تتحرك استناداً إلى مزيج من الترقب بشأن تصرفات بنك الاحتياطي الفيدرالي، وما يفعله بنك الاحتياطي الفيدرالي فعلياً، وردود أفعال المستثمرين. وعندما ترتفع عوائد سندات الخزانة، ترتفع كذلك معدلات الرهن العقاري؛ وعندما تنخفض، تميل معدلات الرهن العقاري إلى اتباعها.
بعض مجموعات الإسكان – بما في ذلك جمعية المصرفيين للرهن العقاري، والرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، والرابطة الوطنية لبناة المنازل – كتبت رسالة الأسبوع الماضي تحث بنك الاحتياطي الفيدرالي على وقف رفع أسعار الفائدة.
ومع ذلك، توقعت كوهن أن “أسعار الفائدة لن تنخفض كالصخرة”، على الرغم من أنه ستكون هناك فقاعات من انخفاض أسعار الفائدة.
وتوصي بالنظر في معدلات قابلة للتعديل لمدة خمس وسبع سنوات مع الحفاظ على التكلفة الشهرية عند أدنى مستوى ممكن وإعادة التمويل خلال 12 إلى 24 شهرًا.
وقالت: “نأمل، بحلول نهاية العام، أن يتم رفع أسعار الفائدة (من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي) بالفعل”، مما يعني أن التضخم سينخفض، وبالتالي، ستبدأ أسعار الفائدة على الرهن العقاري في الانخفاض في العام المقبل.
وفي حين أن الحصة الساحقة من القروض لا تزال عبارة عن قروض عقارية ذات سعر فائدة ثابت، فإن القروض العقارية ذات الفائدة المرتفعة أصبحت أكثر جاذبية في البيئة الحالية ذات الفائدة المرتفعة.
بلغت حصة جميع طلبات القروض التي كانت عبارة عن قروض عقارية ذات سعر فائدة قابل للتعديل 9.2٪ الأسبوع الماضي، وفقًا لـ MBA، وهي أعلى حصة منذ نوفمبر 2022، عندما كانت أسعار الفائدة على القروض ذات السعر الثابت لمدة 30 عامًا أكثر من 7٪ أيضًا.
في حين أن ARMs تأتي مع المزيد من المخاطر، فإنها قد تكون أكثر فعالية من حيث التكلفة على المدى القريب بالنسبة لبعض المشترين.
المشتري الذي يشتري منزلًا متوسط السعر بقيمة 407.100 دولار أمريكي مع خصم بنسبة 20% ويتوقع أن يعيش فيه لمدة 7 سنوات سيدفع أكثر من 14.500 دولار أمريكي خلال تلك الفترة مع قرض بسعر فائدة ثابت لمدة 30 عامًا بنسبة 7.57% مما سيدفعه مع 5/1 ARM عند 6.33%، حتى لو ارتفعت الأسعار عند إعادة ضبطها، وفقًا لأرقام من Freddie Mac، التي تحتوي على آلة حاسبة يمكن للمقترضين استخدامها لمقارنة القروض.
تسمح لك ARMs أيضًا في كثير من الأحيان بسداد المزيد من أصل القرض في تلك السنوات السبع. بشكل عام، أصحاب المنازل الذين لديهم معدلات فائدة أعلى على الرهن العقاري سيدفعون فوائد أكثر بدلاً من رأس المال لفترة أطول من أولئك الذين لديهم أسعار فائدة أقل.
ومع ذلك، حتى مع المدخرات قصيرة المدى، فإن ARM ليست مناسبة للجميع. بالنسبة للعديد من الأشخاص، يعد القرض ذو التصنيف الثابت، حتى بنسبة 7٪ أو أكثر، أفضل بسبب الدفعات المحددة وإمكانية إعادة التمويل بسعر أقل، في حالة انخفاض الأسعار.
لدى المخططين الماليين بعض الاقتراحات لمشتري المنازل الذين يفكرون في ARM.
قال كايلين ديلون، وهو مخطط مالي معتمد في كانساس، إنه يجب على المشترين مسح بعض العوائق قبل الدخول في ARM، بما في ذلك الحصول على أموال إضافية لتسديد المدفوعات على أساس شهري.
وقالت: “أقترح فقط الحصول على ARM إذا كنت تستطيع سداد أقساط الرهن العقاري الزائدة بما يكفي لسداد القرض بالكامل قبل انتهاء فترة السعر الثابت للقرض”. “بهذه الطريقة، تكون قد سددت ثمن منزلك بسعر فائدة أقل دون التعرض لخطر تضخم سعر الفائدة في نهاية الفترة المحددة.”
قال جاي زيغمونت، المخطط المالي المعتمد ومؤسس منظمة Childfree Wealth، إذا كانت أسعار الفائدة المرتفعة قد جعلت منزل أحلامك بعيد المنال، فربما حان الوقت لالتقاط استراحة من سوق الإسكان. مقرها في ولاية ميسيسيبي.
وقال زيغمونت: “لا ينبغي أن تحاول أن تبالغ في تمويلك لمجرد جعل منزلك ناجحاً”. وأضاف أنه ليس هناك ما يضمن أن قيمة المنزل سترتفع أو أنك ستتمكن من إعادة التمويل عندما تنتهي المدة المحددة لـ ARM.
وقال كوهن إنه إذا لم يكن من المتوقع أن يرتفع دخل المشتري كثيرًا وكان تدفقه النقدي الشهري ضيقًا بالفعل، فإن تحمل العبء المحتمل لارتفاع أقساط الرهن العقاري عند إعادة ضبط ARM يمثل بالتأكيد خطرًا.
“ماذا يحدث عندما يتغير السعر ويتعين عليك دفع المزيد كل شهر؟ ماذا يحدث إذا فقدت وظيفتك ولا تستطيع حتى إعادة التمويل؟ وقالت: “إذا لم تكن على استعداد لتحمل هذه المخاطر، فإن السعر الثابت هو الحل الأفضل”.
