انخفضت معدلات الرهن العقاري إلى أقل من 7٪ للمرة الأولى منذ منتصف أغسطس هذا الأسبوع. وهذا هو الأسبوع السابع على التوالي الذي تنخفض فيه أسعار الفائدة، مع تحسن التضخم وتوقف بنك الاحتياطي الفيدرالي مؤقتًا عن زيادة أسعار الفائدة.
ومع إشارة بنك الاحتياطي الفيدرالي في اجتماعه الأخير إلى أن تخفيضات أسعار الفائدة قد تأتي في عام 2024، فمن المتوقع أن تستمر أسعار الرهن العقاري في الانخفاض.
انخفض معدل الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى متوسط 6.95٪ في الأسبوع المنتهي في 14 ديسمبر، بانخفاض من 7.03٪ في الأسبوع السابق، وفقًا لبيانات من فريدي ماك صدرت يوم الخميس. قبل عام، كان متوسط سعر الفائدة الثابت لمدة 30 عاما 6.31٪.
يعتمد متوسط سعر الرهن العقاري على طلبات الرهن العقاري التي يتلقاها فريدي ماك من آلاف المقرضين في جميع أنحاء البلاد. يشمل الاستطلاع فقط المقترضين الذين قدموا 20٪ ويتمتعون بائتمان ممتاز. قد يكون سعر المشتري الحالي مختلفًا.
وقال سام خاطر، كبير الاقتصاديين في فريدي ماك، في بيان: “تلقى مشتري المنازل المحتملون أخباراً سارة هذا الأسبوع، حيث انخفضت معدلات الرهن العقاري إلى أقل من 7% للمرة الأولى منذ أغسطس”.
وقال خاطر: “بالنظر إلى استمرار تباطؤ التضخم والتوقعات الحالية لمجلس الاحتياطي الفيدرالي بأنهم سيخفضون سعر الفائدة المستهدف على الأموال الفيدرالية العام المقبل، فمن المرجح أن نشهد ذوبانًا تدريجيًا لسوق الإسكان في العام الجديد”.
وارتفع متوسط سعر الفائدة فوق 7% في منتصف أغسطس ووصل إلى 7.79% في نهاية أكتوبر. تشير الأسابيع الأخيرة من انخفاض الأسعار إلى أن أعلى معدلات الرهن العقاري في هذه الدورة ربما تكون قد مرت. هذه أخبار مرحب بها للمشترين المحتملين الذين يواجهون السوق الأقل تكلفة منذ الثمانينيات.
ارتفعت طلبات الرهن العقاري للأسبوع المنتهي في 8 ديسمبر عن الأسبوع السابق للأسبوع السادس على التوالي، وفقا لجمعية المصرفيين للرهن العقاري.
وقال بوب بروكسميت، الرئيس التنفيذي لجامعة ماجستير إدارة الأعمال، إن الزيادة كانت مؤشرا قويا على أن الطلب على المقترض آخذ في الارتفاع نتيجة للانخفاض الأخير في معدلات الرهن العقاري.
وقال في بيان: “إن انخفاض معدلات الرهن العقاري مرحب به بشكل خاص للمشترين المحتملين لأول مرة، الذين ما زالوا يكافحون للعثور على منازل متاحة في النطاق السعري الخاص بهم”.
وقالت ليزا ستورتيفانت، كبيرة الاقتصاديين في برايت إم إل إس، إن مشتري المنازل يتصرفون بشكل انتهازي، ويقفزون على أسعار الفائدة عندما تنخفض ويقدمون عروضا خلال هذه الفترة بين عيد الشكر ورأس السنة الجديدة، وهو عادة عندما يتباطأ سوق الإسكان إلى الزحف.
وأضافت أنه حتى مع انخفاض أسعار الفائدة مع دخول العام الجديد، فإن السوق لن ترتفع بسرعة كبيرة بسبب انخفاض المخزون بشكل مستمر.
وقال ستورتيفانت في بيان: “كثيراً ما نتحدث عن مدى تأثير انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري في جلب المزيد من المشترين إلى السوق”. “ولكن في هذه السوق غير العادية للغاية، حيث تم إغلاق المخزون، من المهم أكثر مراقبة كيفية تأثير انخفاض الأسعار على قرارات البائعين المحتملين”.
يحمل ما يقرب من ثلثي حاملي الرهن العقاري الحاليين معدل فائدة يبلغ 4٪ أو أقل، وأكثر من 90٪ لديهم معدلات فائدة تبلغ 6٪ أو أقل، وفقًا لشركة ICE Mortgage Technology، وهي شركة متخصصة في بيانات الرهن العقاري. وهذا يعني أنه حتى لو انخفضت أسعار الفائدة إلى مستويات متوسطة تبلغ 6%، فإن تحفيز أصحاب المساكن الذين لديهم أسعار فائدة منخفضة للغاية على الرهن العقاري على البيع سوف يظل أمراً صعباً.
وقال جياي شو، الخبير الاقتصادي في Realtor.com، في بيان له، إن هذا التردد سيبقي المخزون منخفضًا، وسيؤدي إلى ارتفاع أسعار العوامات في العام الجديد.
وقال شيوي: “إن التفاوت بين معدلات الرهن العقاري المرتفعة في السوق اليوم والمعدلات المنخفضة التي يستفيد منها أصحاب المنازل الحاليون على قروضهم العقارية الحالية، والذي يشار إليه عادة باسم تأثير القفل، من المتوقع أن يلعب دوراً في الحفاظ على مستويات المخزون المنخفضة”. “بينما يتنافس المتسوقون في مجال المنازل على المخزون الذي لا يزال محدودًا، فمن المتوقع أن تظل الأسعار مرتفعة، مما يحافظ على القدرة على تحمل التكاليف باعتبارها مصدر قلق كبير.”
تأثير توقف بنك الاحتياطي الفيدرالي وإشارة خفض أسعار الفائدة
ويتوقع المستثمرون أن يبقي بنك الاحتياطي الفيدرالي على سعر الفائدة القياسي على الأموال الفيدرالية عند المعدل الحالي خلال اجتماعه في ديسمبر هذا الأسبوع. وقد أدى هذا التوقع إلى انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري بالتزامن مع انخفاض عوائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات.
ورغم أن بنك الاحتياطي الفيدرالي لا يحدد أسعار الفائدة التي يدفعها المقترضون على القروض العقارية بشكل مباشر، فإن تصرفاته تؤثر عليهم. تتبع معدلات الرهن العقاري العائد على سندات الخزانة الأمريكية لمدة 10 سنوات، والتي تتحرك بناءً على الترقب بشأن تصرفات بنك الاحتياطي الفيدرالي، وما سيفعله بنك الاحتياطي الفيدرالي في نهاية المطاف، وردود أفعال المستثمرين. وعندما ترتفع عوائد سندات الخزانة، ترتفع كذلك معدلات الرهن العقاري؛ وعندما تنخفض، تميل معدلات الرهن العقاري إلى اتباعها.
وقال شو: “على الرغم من الزيادة في نمو الوظائف وانخفاض معدل البطالة في نوفمبر، إلا أن الاتجاه العام يشير إلى تباطؤ في سوق العمل”. “بالإضافة إلى ذلك، يشير مؤشر أسعار المستهلك المحسن إلى أن إجراءات التشديد النقدي التاريخية التي اتخذها بنك الاحتياطي الفيدرالي تعمل بشكل فعال على كبح التضخم.”
أصدر بنك الاحتياطي الفيدرالي أيضًا ملخص التوقعات الاقتصادية، والذي كشف عن متوسط توقعات أقل لسعر الفائدة على الأموال الفيدرالية بحلول نهاية العام المقبل، ليصل الآن إلى 4.6٪، بانخفاض عن 5.1٪ في توقعات سبتمبر.
وفي مؤتمر صحفي يوم الأربعاء، قال رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول: “لم يعلن أحد النصر” على التضخم حتى الآن، لكنه اعترف بأن المسؤولين، على أقل تقدير، يناقشون بالفعل تخفيضات أسعار الفائدة في العام الجديد.
