بالنسبة لمشتري المنازل الذين يكافحون من أجل شراء منزل وسط ارتفاع معدلات الرهن العقاري وارتفاع الأسعار، هناك حل بديل غير معروف يمكن أن يساعد في إعادة عقارب الساعة إلى أيام أقساط الرهن العقاري الشهرية المنخفضة للغاية. لكنه يأتي مع بعض التحذيرات.
الرهون العقارية المفترضة هي القروض التي تسمح لمشتري المنزل بتولي الرهن العقاري الحالي للبائع. وهذا يعني أن المشتري يحتفظ بفترة السداد للبائع، ورصيد الرهن العقاري، وعلى وجه الخصوص، معدل الرهن العقاري المنخفض للبائع. ويشير بعض الخبراء إلى هذا النوع من القروض كوسيلة محتملة لإنعاش سوق الإسكان المتعثر.
وقال تيد توزر، الرئيس السابق لشركة جيني ماي – وهي شركة مملوكة للحكومة داخل وزارة الإسكان والتنمية الحضرية – وزميل غير مقيم في المعهد الحضري: “إنه برنامج رائع حقًا لسوق اليوم”.
ومن الممكن افتراض حوالي 12.2 مليون رهن عقاري في الولايات المتحدة، وفقاً لبيانات من InterContinental Exchange. وهذا يعادل 23% من إجمالي القروض العقارية في الولايات المتحدة.
ولكن في حين أن القروض المفترضة يمكن أن تفيد كلا الجانبين في صفقة شراء المنازل، إلا أن هناك بعض العيوب، بما في ذلك عملية الموافقة الأطول، على حد قول توزر.
وقال: “يجب أن يكون البائعون قادرين على الحصول على 1% أو 2% إضافية لمنزلهم لتعويضهم عن القيمة التي ينقلونها”. “إن الميزة التي يتمتع بها المشترون هي أنه يمكنهم الحصول على دفعة رهن عقاري أقل على مدى فترة القرض مقارنة بما كانوا سيحصلون عليه من خلال رهن عقاري جديد.”
أغلقت إلين هاربر، وهي محللة برمجيات في منتصف الخمسينيات من عمرها، منزلها في فيربورن بولاية جورجيا بمعدل فائدة رهن عقاري يبلغ 2.49% في أبريل/نيسان بعد أن علمت لأول مرة عن القروض العقارية المفترضة في الخريف.
إن تأمين معدل الرهن العقاري المنخفض للغاية يعني أن هاربر سيوفر آلاف الدولارات على دفعات شهرية. وفي منتصف إبريل/نيسان، بلغ متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عاماً 7.10%، ليصل إلى أعلى مستوى منذ نوفمبر/تشرين الثاني.
قال هاربر: “لقد قررت للتو أنني أريد أن أرى إلى أي مدى يمكنني دفع سعر الفائدة”. “لقد دخلت في الأمر بحثًا عن أفضل صفقة يمكنني الحصول عليها، وأعتقد أنني قمت بعمل جيد جدًا.”
لا يمكن تمرير جميع قروض المساكن إلى مشتري المساكن، ولكن أغلب القروض المدعومة من الحكومة، مثل القروض المقدمة من إدارة الإسكان الفيدرالية ووزارة شؤون المحاربين القدامى في الولايات المتحدة، يمكن افتراضها.
ارتفع عدد القروض المدعومة من قروض إدارة الإسكان الفدرالية بنسبة 111% بين عامي 2021 و2023، في حين زاد عدد القروض المدعومة من قروض إدارة الإسكان الفيدرالية بنسبة 713% في نفس الفترة الزمنية، وفقًا للبيانات الحكومية المقدمة إلى CNN.
ومع ذلك، في سوق العقارات الأمريكية، تعتبر افتراضات الرهن العقاري نادرة نسبيا. ولم يكن هناك سوى 2973 افتراضًا للرهن العقاري المدعوم من قروض إدارة الإسكان الفدرالية حتى الآن هذا العام، وفقًا للوكالة.
تختلف عملية الحصول على رهن عقاري قائم قليلاً عن الحصول على الموافقة للحصول على قرض منزل جديد.
على سبيل المثال، لنفترض أن البائع الذي لديه قرض مفترض اختار إدراج منزله بمبلغ 500000 دولار ورصيد الرهن العقاري الحالي هو 300000 دولار. في هذه الحالة، يمتلك بائع المنزل هذا حاليًا 200000 دولار من الأسهم (الفرق بين 500000 دولار و300000 دولار). لتولي الرهن العقاري لهذا البائع، يجب على المشتري أن يقوم بدفع مبلغ نقدي قدره 200000 دولار للبائع للتعويض عن حصته في الأسهم. بعد ذلك، سيتولى المشتري الدفعات الشهرية الحالية للبائعين على رهنهم العقاري.
بالنسبة للمشترين، قد يكون مبلغ 200 ألف دولار مبلغًا كبيرًا للدفع مقدمًا. وقال توزر إن البعض يحصل على رهن عقاري ثانٍ لتغطية مدفوعات حقوق الملكية. وفي حين أن معدل الرهن العقاري على القرض الثاني قد يكون مرتفعا، فإن إجمالي الدفعة الشهرية يمكن أن يكون أقل – إذا كان معدل الرهن العقاري المفترض منخفضا بما فيه الكفاية.
بشكل عام، يجب أن تتم الموافقة على القرض المفترض من قبل مقرض البائع ووزارة شؤون المحاربين القدامى أو إدارة الإسكان الفدرالية أو أي وكالة حكومية أخرى تدعم القرض. وهذا لا يعني أن هناك المزيد من الطبقات التي يجب تجاوزها فحسب، بل يجب على مشتري المنزل أيضًا تلبية معايير الائتمان والدخل المحددة قبل الحصول على الموافقة.
إن الحصول على معدل رهن عقاري منخفض مثل هاربر في بيئة أسعار الفائدة المرتفعة اليوم قد يبدو وكأنه حلم أصبح حقيقة بالنسبة لبعض مشتري المنازل المحتملين، ولكن العملية ليست دائما سلسة.
وقال توزر إن المقرضين غالباً ما يؤخرون الموافقة على افتراضات الرهن العقاري لأن VA وFHA يحددان مقدار الأموال التي يمكن للمقرضين الحصول عليها من معالجة هذه الطلبات.
وقال توزر: “لقد اشتكى الناس من أن الافتراضات تستغرق فترات طويلة جدًا لإغلاقها، ولهذا السبب، يشعر البائعون بالإحباط ويريد السماسرة أموالهم”.
جانب سلبي آخر محتمل لحاملي القروض المضمونة من VA: وفقًا للإدارة، فإن تمرير الرهن العقاري الخاص بك إلى مدني قد يؤدي إلى إبطاء قدرتك على الحصول على الموافقة للحصول على قرض VA آخر.
ومع ذلك، فإن القروض العقارية المفترضة قد تكون جذابة لمشتري المساكن الذين فاتهم القارب بسبب أسعار الفائدة المنخفضة. قال أحد المعلقين على وسائل التواصل الاجتماعي إن العثور على رهن عقاري محتمل مع بائع راغب قد يكون أقرب إلى “صيد وحيد القرن”.
الندرة النسبية لهذه القروض العقارية تعني أيضًا أن بعض الأشخاص قد يكون لديهم مفاهيم خاطئة حول كيفية عملها. على سبيل المثال، قالت هاربر إن بائعها كان متشككًا في البداية بشأن توليها قرض المنزل، معتقدًا خطأً أنه سيكون في مأزق إذا تخلف هاربر عن دفع أقساط الرهن العقاري بعد توليه الرهن العقاري.
وقالت عن بائع منزلها: “لقد قدمنا عرضًا عدة مرات في البداية ولم يكن مرتاحًا، لذلك انتهى العرض دون أن يقبله”.
استخدم هاربر شركة Roam، وهي واحدة من مجموعة متنامية من الشركات العقارية الناشئة التي تركز على مساعدة المشترين في العثور على منازل تسمح بافتراضات الرهن العقاري.
في الوقت الحالي، يتوفر Roam فقط في جورجيا وأريزونا وكولورادو وتكساس وفلوريدا، لكن الرئيس التنفيذي لشركة Roam، روناك سينغ، قال لشبكة CNN إنه يخطط لإطلاقه على مستوى البلاد في وقت لاحق من هذا العام.
وقالت هاربر إن الشركة ساعدت في تثقيف بائع منزلها حول القروض العقارية المفترضة، وطمأنته بأنه لن يكون مسؤولاً عن القرض بمجرد استحواذ هاربر عليه.
إصرار هاربر أتى بثماره.
وأضافت: “بعد ذلك وقع على العرض”.
