من المحتمل أن يكون شراء منزل أحد أكثر المعاملات تعقيدًا وتكلفة التي يمكنك إجراؤها على الإطلاق.
إذا كنت تعتقد أنك سترغب في تحقيق هذه القفزة في العام أو العامين المقبلين، فيمكنك توفير أموال حقيقية لنفسك وتجنب المفاجآت غير السارة إذا استخدمت الأشهر القليلة القادمة لإعداد مواردك المالية واستكشاف خياراتك.
قال آفي أدلر، سمسار عقارات في شركة Long & Foster Real Estate: “الوقت هو هدية”.
هنا خمس خطوات للبدء.
قبل البحث عن منزل أحلامك، قم بتقييم دخلك ومدخراتك ونفقاتك وديونك.
اكتشف النسبة المئوية التي تدخرها كل شهر من إجمالي دخلك، والمبلغ الذي يذهب للإسكان، وما تدفعه من ديون (بطاقات الائتمان، وقروض السيارات، وقروض الطلاب، وما إلى ذلك) والمبلغ الذي تنفقه على العناصر التقديرية (مثل السفر والترفيه وتناول الطعام بالخارج وخدمات البث المباشر).
سوف يأخذ مقرضو الرهن العقاري في الاعتبار الكثير من المقاييس والظروف المختلفة عند تقييم أهليتك الائتمانية. لكن نسبة الدين إلى الدخل (DTI) هي مشكلة كبيرة. من الناحية المثالية، لا تريد إنفاق أكثر من 43% من إجمالي دخلك على السكن والديون الأخرى، ويفضل ألا يزيد عن 35%. وعلى النحو الأمثل، لن تتجاوز مدفوعات السكن وحدها 28% من دخلك.
ولكن إذا كنت أعلى بكثير من تلك الحدود حتى قبل التسوق لشراء مكان جديد، “فانظر إلى ميزانيتك واكتشف ما هي أولويتك. هل هناك نفقات يمكنك خفضها لأن شراء منزل أصبح هدفًا أكبر بالنسبة لك الآن؟ قالت سارة زوكرمان، المخططة المالية المعتمدة، مؤسسة شركة Reset Financial Planning.
2. تحقق من تقارير الائتمان الخاصة بك وعشرات الائتمان
هناك عاملان آخران سوف يأخذهما المقرضون في الاعتبار تاريخك الائتماني ودرجة الائتمان الخاصة بك.
أولا، تحقق من تقارير الائتمان الخاصة بك. يمكنك الحصول على نسخ مجانية من كل من مكاتب الائتمان الثلاثة الرئيسية (Equifax وExperian وTransUnion) من خلال موقع Annualcreditreport.com.
قالت مارغريت بو، رئيسة تعليم الائتمان الاستهلاكي في TransUnion: “إن القيام بذلك يسمح لك بفهم صحتك الائتمانية الحالية بشكل أفضل والتحقق من أي احتيال أو عدم دقة محتملة”. وقال بو إنه إذا وجدت شيئًا خاطئًا، فيمكنك الاعتراض عليه، ويمكن أن يستغرق التحقيق في النزاع ما يصل إلى 30 يومًا.
(استخدم هذه القائمة من مكتب الحماية المالية للمستهلك لمعرفة ما يجب التحقق منه في تقرير الائتمان الخاص بك وأفضل طريقة للإبلاغ عن الأخطاء التي تجدها.)
بعد ذلك، اطلب درجة الائتمان الخاصة بك. الدرجات الأكثر استخدامًا من قبل مقرضي الرهن العقاري تأتي من FICO. يمكنك الحصول على درجة FICO مجانية بناءً على تقرير Equifax الخاص بك؛ أو، مقابل 29.95 دولارًا، يمكنك الحصول على درجات FICO بناءً على كل تقرير من تقارير مكتب الائتمان، والتي تتضمن درجات FICO الخاصة باعتبارات الإقراض العقاري. (ما لم تكن ترغب في الدفع مقابل التحديثات الشهرية، قم بإلغاء اشتراكك بعد إجراء عملية الشراء الأولى؛ وإلا فسيتم تجديده تلقائيًا.)
عادة، سوف تحصل على أفضل معدلات الرهن العقاري إذا كانت درجة FICO الخاصة بك هي 720 أو أعلى. إذا كان أقل من 620 سيكون من الصعب الحصول على قرض. وقال إيدي سيلر، نائب الرئيس المساعد في جمعية المصرفيين للرهن العقاري، إذا كنت تشتري منزلاً مع شخص آخر، فقد يأخذ المُقرض في الاعتبار أدنى درجة بينكما.
قال جو زيبرت، نائب رئيس الشركة لأسواق الرهن العقاري ورأس المال: “الخبر السار هو أن درجة FICO الخاصة بك ديناميكية، وتتغير مع سلوكك الائتماني، لذلك لا يجب أن تكون درجة FICO الخاصة بك اليوم هي درجة FICO الخاصة بك غدًا”. .
يمكن أن يكون الفرق في أقساط الرهن العقاري الخاص بك عندما تحصل على قرض بدرجة عالية مقابل درجة منخفضة كبيرًا. قال أدلر: “أنت تتحدث عن عدة مئات من الدولارات شهرياً”.
إحدى الطرق الرئيسية لتحسين درجة الائتمان الخاصة بك هي تقليل ديون بطاقتك الائتمانية. وهذا يعني سداد أي رصيد لديك، ثم سداد الرسوم المستقبلية بالكامل وفي الوقت المحدد كل شهر.
أنت تريد أيضًا تجنب إجراء عمليات شراء كبيرة أو استخدام نسبة كبيرة من حد الائتمان الخاص بك قبل الحصول على قرض عقاري.
وإليك السبب: حتى إذا كنت تدفع دائمًا بطاقتك الائتمانية كل شهر، فلن ينعكس ذلك بالضرورة في النتيجة الفورية التي قد يسحبها المقرضون، خاصة إذا فعلوا ذلك قبل استحقاق فاتورتك أو استلام دفعتك. وقال سيلر، الحائز على ماجستير إدارة الأعمال: “في اللحظة التي يسحبون فيها درجة الائتمان الخاصة بك، فإنها (تعكس) ما هو موجود على بطاقتي الائتمانية في ذلك اليوم”.
إذًا، ما هي المدة التي يجب أن تستخدم فيها بطاقتك الائتمانية بشكل مقتصد؟ وقال زيبرت من FICO: “نظرًا لوجود العديد من المتغيرات التي تؤثر على درجة الائتمان الخاصة بالمستهلك الفردي، لا يمكننا تحديد عدد محدد من الأشهر”. “النصيحة التي يمكننا تقديمها هي أن تبذل قصارى جهدك لتقليل استخدامك قدر الإمكان قبل شراء منزلك.”
نصيحة أخرى: لا تفتح خطوط ائتمان جديدة مثل بطاقات المتجر لمدة عام على الأقل قبل الحصول على قرض عقاري. وقال سيلر: “إنهم ينظرون إلى متوسط عمر (حساب الائتمان)،” مشيراً إلى أن خطوط الائتمان الجديدة قد تشير إلى أنك تتعرض لضغوط مالية.
4. ضع ميزانية للدفعة الأولى وتكاليف الإغلاق ونفقاتك بعد شراء المنزل
هناك طريقة أخرى لتقليل دفعات الرهن العقاري الشهرية وهي سداد أكبر دفعة مقدمة قدر الإمكان. كلما كانت الدفعة الأولى أكبر، قل احتياجك للاقتراض.
وقال زوكرمان إن أي أموال قمت بتخصيصها لهذا الغرض يجب أن تكون في حساب توفير عالي العائد أو قرص مضغوط قصير الأجل للغاية حتى تتمكن من كسب عائد معقول قبل البدء في التسوق من المنزل.
في حين أن 20٪ من سعر شراء المنزل لا يزال يمثل المعيار الذهبي للدفعة الأولى، إذا كانت مدخراتك أقل من ذلك، ففكر في مصادر تمويل أخرى قد تكون متاحة لك. في حين أن هدية من العائلة أو الاستفادة من مدخرات التقاعد الخاصة بك قد تكون من الخيارات، تحقق أيضًا مما إذا كنت مؤهلاً لأي برامج مساعدة في شراء المنازل على مستوى الولاية.
وقال أدلر إن النفقات الأخرى التي ستستحق قبل الانتهاء من شراء منزلك هي تكاليف الإغلاق، والتي قد تتراوح بشكل متحفظ بين 2٪ إلى 4٪ من سعر الشراء. على الرغم من أنك قد تكون قادرًا على تحويل هذا المبلغ إلى الرهن العقاري، إلا أنه سيكون أقل تكلفة إذا كان بإمكانك فقط سداده من جيبك، ولكنك ستحتاج إلى ميزانية لذلك. أو، إذا كنت مؤهلاً لبرنامج مساعدة مشتري المنازل، فقد يحصل بعضهم على ما يصل إلى 80٪ من علامة تبويب تكلفة الإغلاق، اعتمادًا على دخلك، كما أشار أدلر.
وأخيرًا، لا تنسَ وضع ميزانية لنفقات معيشتك بعد إغلاق منزلك أخيرًا. وقال زوكرمان: “لا تفكر في الرهن العقاري فحسب، بل في التكاليف اللاحقة”.
بعد سداد قسط الرهن العقاري الخاص بك (الذي يشمل الفوائد والضرائب العقارية والتأمين كل شهر)، ستحتاج إلى المال لدفع جميع فواتيرك الأخرى، بالإضافة إلى صيانة المنزل والمرافق.
إن تحديد مقدار المنزل الذي يمكنك تحمله في النهاية لا يتعلق فقط بالرهن العقاري. قال سيلر: “يتعلق الأمر بتحمل تكاليف المنزل بمجرد وجودك فيه”.
(ولمساعدتك على التفكير في هذه القضايا وغيرها، يمكنك طلب المشورة من مستشار الإسكان القريب منك.)
نظرًا لأن المقرضين سيحددون في النهاية مقدار المنزل الذي يمكنك شراؤه وما هي دفعاتك الشهرية، فاحصل على بعض المعلومات الأولية من المقرضين بشأن وضعك، كما أوصى أدلر.
في النهاية، قال، ستحتاج إلى الحصول على خطاب موافقة مسبقة على الرهن العقاري، ولكن ليس قبل أن تكون مستعدًا للتسوق بشكل جدي، لأنها عادةً ما تكون صالحة لمدة 60 إلى 90 يومًا فقط.
