وبلغ متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري في الولايات المتحدة 7.49% هذا الأسبوع، وهو أعلى مستوى له منذ 23 عاماً. لكن السعر الذي قد تتمكن من الحصول عليه من المُقرض قد يكون مختلفًا تمامًا. ويمكن أن يكون أعلى قليلاً من المتوسط الحالي، أو أقل. كل هذا يتوقف على السمات المالية والمخاطر التي تعرضها للمقرضين كمقترض.
في حين أن متوسط أسعار الفائدة في نطاق 2% – 3% الذي أمّنه مشتري المنازل خلال السنوات القليلة الماضية لن يعود في أي وقت قريب، فمن غير المتوقع أيضًا أن تنافس معدلات الفائدة على الرهن العقاري المعدلات المرتفعة في الثمانينيات، والتي ارتفعت إلى ما يقرب من 19%. ٪ وسط التضخم.
ولكن قد يختلف السعر الخاص بك عن متوسط الأسعار الأسبوعية المنشورة.
إليك ما يدخل في تحديد ذلك.
يعتمد معدل الرهن العقاري الخاص بك على الحساب الذي يجريه المُقرض حول مدى احتمال قيامك، كمقترض، بسداده. إنه نهج يسمى “التسعير على أساس المخاطر” الذي يحدد المبلغ الذي سيتعين عليك دفعه للمقرض مقابل القرض.
كلما قلت المخاطر التي تقدمها، انخفض معدل الرهن العقاري الخاص بك.
ومن بين بعض السمات الإيجابية المعروفة إلى حد ما:
- درجة الائتمان الخاصة بك. عادة ما تكون هذه هي درجة FICO الخاصة بك، ولكن هناك أنواع أخرى، مثل درجة Vantage التي تستخدمها شركات إعداد التقارير الائتمانية. كلما كان أعلى، كلما كان معدلك أفضل. المقترضون من الرهن العقاري الذين هم “رئيسيون ممتازون” أو جيدون جدًا، لديهم درجات فيكو تزيد عن 720، وفقًا لمكتب الحماية المالية للمستهلك. أما المستوى التالي في الأسفل فهو المقترضون “الرئيسيون” الذين تتراوح درجاتهم بين 660 و719، ويتبعهم “القريب من الممتاز” عند 620 إلى 659. والنتيجة التي تقل عن 619 تعتبر “رهناً عقارياً ثانوياً” أو “رهناً ثانوياً عميقاً” إذا كانت النتيجة هي أقل من 580. ستختلف هذه الفئات حسب المُقرض.
- نسبة ديونك إلى دخلك. يُعرف هذا أيضًا بنسبة الدين إلى الدخل. وكلما كانت هذه النسبة أقل، كان ذلك أفضل بالنسبة لك. بشكل عام، إذا كانت النسبة 35% أو أقل، فأنت في حالة جيدة. من ناحية أخرى، إذا كانت النسبة 50% أو أكثر، فمن المرجح أن يحد المقرضون من خيارات الاقتراض الخاصة بك.
- تاريخ وظيفي قوي. يُترجم التوظيف المستقر إلى كونك مقترضًا أكثر أمانًا في نظر المقرض.
- سجل حافل في سداد ديونك. عادةً ما تكون هذه ديونًا في تقرير الائتمان، مثل القروض الطلابية أو الشخصية أو بطاقات الائتمان أو قروض السيارات. لا يتم عادةً تسجيل دفع الإيجار في الوقت المحدد في درجة الائتمان التقليدية، ولكن الحصول على دليل على الدفعات المتسقة في الوقت المحدد قد يساعد في خفض السعر.
- أحد الموقعين على القرض. سيؤدي الموقع المشارك الذي يتمتع بائتمان جيد إلى تقليل مستوى المخاطر الخاص بك.
هذا هو أحد أكبر العوامل المحددة لخفض معدل الرهن العقاري الخاص بك. يعتبر المقترضون القادرون على دفع 20% من الرهن العقاري – المعروف أيضًا باسم الرهن العقاري الذي تبلغ نسبة القرض إلى قيمته 80% – مقترضين أقل مخاطرة لأنهم يتمتعون على الفور بمزيد من المشاركة في اللعبة.
من المرجح أن يدفع المقترضون الذين تقل الدفعة الأولى عن 20٪ معدلًا أعلى.
إن الطلبات التي فحصتها شركة فريدي ماك لتحديد متوسط سعر الفائدة الأسبوعي على الرهن العقاري تقتصر على القروض المتوافقة مع دفعة مقدمة بنسبة 20%، لذا فإنها ستكون تلقائيًا بأسعار فائدة أقل من مجموعة أكبر من المقترضين الذين يقدمون أقل.
بين يوليو 2021 ويونيو 2022، كانت الدفعة الأولى النموذجية لمشتري المنزل لأول مرة 6٪، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. وكانت الدفعة الأولى النموذجية للمشتري المتكرر، والتي من المحتمل أن تستخدم حقوق الملكية من المنزل المباع، أعلى بنسبة 17٪.
إذا اعتبر أي من التدابير الأخرى المذكورة أعلاه ضعيفة، يمكن لمقدم طلب الرهن العقاري أن يتوقع دفع معدل أعلى.
أيضًا، مع تراجع المقترضين في درجات FICO، فإن أولئك الذين تعتبرهم الصناعة “رهنًا عقاريًا ثانويًا” – غالبًا بسبب وجود تاريخ ائتماني محدود (أو لا يوجد) – يُنظر إليهم على أنهم أكثر خطورة ويمكن أن يتوقعوا أن يتم تحصيل معدل رهن عقاري أعلى منهم إذا كانوا تتم الموافقة على الاقتراض على الإطلاق.
أظهر تحليل حديث للرهون العقارية من عام 2022 أن رفض طلبات الرهن العقاري زاد خلال العام الماضي، ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى عدم كفاية الدخل.
قد يكون للمشترين الأصغر سنًا تاريخ توظيف قصير جدًا، أو تاريخ عمل غير متساوٍ جدًا، بحيث لا يمكنهم التأهل للحصول على أسعار أقل.
ليس عليك القبول بالعرض الأول الذي تتلقاه. إذا كنت تعتقد أنه يمكنك القيام بعمل أفضل، فتسوق واحصل على عروض أسعار من مجموعة متنوعة من المقرضين مثل البنك أو اتحاد الائتمان أو المُقرض عبر الإنترنت.
هناك طريقة أخرى يمكن للأشخاص الذين يُعرض عليهم سعر رهن عقاري معين أن يخفضوه وهي شراء السعر بنقاط خصم. وهذا يشبه الدفع المسبق لفوائدك.
عادة، كل نقطة تساوي 1٪ من تكلفة الرهن العقاري للمقترض. يؤدي دفع نقطة واحدة إلى خفض السعر بحوالي 0.25%. يمكن للمقترض الذي لديه قرض بقيمة 400000 دولار شراء معدل رهن عقاري بنسبة 7.5٪ إلى 7.25٪ مقابل 4000 دولار.
ومن خلال خفض معدل الرهن العقاري مقدمًا، ستكون التكاليف الشهرية أقل طوال مدة القرض.
أيضًا، على الرغم من أن ذلك لا يقلل بالضرورة من سعر الفائدة، إلا أن إيداع المزيد من الأموال سيؤدي إلى تقليل الحجم الإجمالي لقرضك ويمكن أن يقلل ذلك من دفعاتك الشهرية.
ومن بين السمات التي يُحظر على المُقرض أخذها بعين الاعتبار لتحديد مخاطر المقترض هي العرق واللون والدين والأصل القومي والجنس والحالة الاجتماعية والعمر وأي فئة أخرى يحميها قانون تكافؤ الفرص الائتمانية.
يحظر القانون أيضًا على الدائنين التمييز ضد المتقدمين للحصول على الائتمان الذين حصلوا على دخل من برنامج المساعدة العامة، أو لأن مقدم الطلب مارس أي حق بموجب قانون حماية الائتمان الاستهلاكي.
علاوة على ذلك، هناك بعض وسائل الحماية الإضافية للمستهلكين التي تهدف إلى توفير الشفافية بشأن القرارات الائتمانية للمقرض، وذلك بسبب قانون الإبلاغ الائتماني العادل لعام 2011.
وفقًا للقانون، تتطلب قاعدة التسعير على أساس المخاطر من المقرضين إخطار المستهلكين إذا كانوا يحصلون على شروط أسوأ بناءً على المعلومات الواردة في تقرير الائتمان الخاص بهم. تقوم الشركات والمقرضون بذلك بطرق مختلفة. يقدم العديد منها إفصاحات لجميع العملاء بأن القرارات المستندة إلى تقرير الائتمان الخاص بالشخص تؤثر على الشروط والأسعار المقدمة.
بالإضافة إلى ذلك، إذا رفض المُقرض طلب القرض بناءً على المعلومات الواردة في تقرير المستهلك، فيجب على المُقرض تقديم إشعار “إجراء سلبي” إلى المستهلك لشرح سبب الرفض.
يمكن للمقترض بعد ذلك معرفة مجال ملفه المالي الذي يحتاج إلى تحسين، لذلك قد تتم الموافقة عليه في المرة القادمة.
