ولم تعد العمولة البالغة 6%، وهي المعيار في معاملات شراء المنازل، موجودة.
في خطوة شاملة من المتوقع أن تقلل بشكل كبير من تكلفة شراء وبيع المنزل، أعلنت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين يوم الجمعة عن تسوية مع مجموعات من بائعي المنازل، ووافقت على إنهاء الدعاوى القضائية التاريخية لمكافحة الاحتكار من خلال دفع 418 مليون دولار كتعويضات وإلغاء القواعد المتعلقة بالعمولات.
كما وافقت NAR، التي تمثل أكثر من مليون سمسار عقارات، على وضع مجموعة من القواعد الجديدة. أحدهما يحظر إدراج تعويضات الوكلاء في القوائم الموضوعة على بوابات القوائم المركزية المحلية المعروفة باسم خدمات القوائم المتعددة، والتي يقول النقاد إنها دفعت الوسطاء إلى دفع عقارات أكثر تكلفة للعملاء. آخر ينهي متطلبات اشتراك الوسطاء في خدمات قوائم متعددة – العديد منها مملوك من قبل الشركات التابعة لـ NAR – حيث يتم منح المنازل عرضًا واسعًا في السوق المحلية. وهناك قاعدة جديدة أخرى تتطلب من وسطاء المشترين الدخول في اتفاقيات مكتوبة مع المشترين.
ومن شأن الاتفاق أن يدمر فعلياً النموذج التجاري الحالي لبيع وشراء المساكن، والذي بموجبه يدفع البائعون لكل من سمسارهم وسمسار المشتري، وهو ما يقول المنتقدون إنه أدى إلى ارتفاع أسعار المساكن بشكل مصطنع.
وفقًا لبعض التقديرات، من المتوقع أن تنخفض العمولات العقارية بنسبة 25% إلى 50%، وفقًا لشركة TD Cowen Insights. سيؤدي هذا إلى فتح الفرص لنماذج بديلة لبيع العقارات الموجودة بالفعل ولكن ليس لديها حصة كبيرة في السوق، بما في ذلك شركات السمسرة ذات الرسوم الثابتة والخصم.
ارتفعت أسهم شركات بناء المنازل في منتصف نهار الجمعة بسبب الأخبار: ارتفعت أسهم Lennar بنسبة 2.5٪، وأضافت أسهم PulteGroup بنسبة 0.7٪، وأضافت أسهم Toll Brothers بنسبة 1.8٪.
بالنسبة للمنزل الأمريكي متوسط السعر للبيع – 417 ألف دولار – يدفع البائعون أكثر من 25 ألف دولار كرسوم وساطة. ويتم تمرير هذه التكاليف إلى المشتري، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار المنازل في أمريكا. يمكن أن تنخفض هذه الرسوم بما يتراوح بين 6000 دولار و12000 دولار، وفقًا لتحليل TD Cowen Insights.
وقال كيفن سيرز، رئيس NAR، في بيان: “على الرغم من أن التسوية تأتي بتكلفة كبيرة، إلا أننا نعتقد أن الفوائد التي ستوفرها لصناعتنا تستحق هذه التكلفة”.
وفي نوفمبر/تشرين الثاني، وجدت هيئة محلفين فيدرالية في ولاية ميسوري أن NAR وشركتي وساطة مسؤولين عن تعويضات بقيمة 1.8 مليار دولار بسبب التآمر لإبقاء عمولات الوكلاء مرتفعة بشكل مصطنع. نظرًا لأنها كانت قضية مكافحة احتكار، فمن المحتمل أن يكون NAR في مأزق لثلاثة أضعاف تلك الأضرار – 5.4 مليار دولار.
وقد تعهدت NAR باستئناف القضية، لكن شركات الوساطة الأخرى استقرت – وفي النهاية فعلت NAR يوم الجمعة.
وقالت نيكيا رايت، الرئيس التنفيذي المؤقت لـ NAR، في بيان: “لقد عملت NAR بجد لسنوات لحل هذه الدعوى القضائية بطريقة تفيد أعضائنا والمستهلكين الأمريكيين”. “لقد كان هدفنا دائمًا هو الحفاظ على اختيار المستهلك وحماية أعضائنا إلى أقصى حد ممكن. وهذه التسوية تحقق هذين الهدفين”.
طلبت NAR من بائعي المنازل تضمين تعويض الوكلاء عند وضع قائمة على خدمة قوائم متعددة. على الرغم من أن NAR قالت منذ فترة طويلة إن العمولات قابلة للتفاوض وأن الهيكل ساعد في جعل الإسكان في متناول المشترين، فقد جادل النقاد منذ فترة طويلة بأن الرسوم كانت متوقعة وشعر بائعو المنازل أنهم سيخسرون المشترين إذا لم يعرضوها.
زعم بائعو المنازل الذين رفعوا دعاوى قضائية ضد NAR أنه في السوق التنافسية، يجب أن يتم دفع تكلفة عمولة وكيل المشتري من قبل المشتري الذي تلقى الخدمة، وليس من قبل البائع. وقال البائعون الذين رفعوا الدعوى ضد NAR وشركات الوساطة إن المشترين يجب أن يكونوا قادرين على التفاوض بشأن الرسوم مع وكيلهم، وأن البائعين لا ينبغي أن يكونوا في مأزق لدفع هذه الرسوم.
وتفتح هذه التسوية، التي تخضع لموافقة القاضي، الباب أمام سوق إسكان أكثر تنافسية. ويمكن الآن للوسطاء العقاريين التنافس على العمولات، مما يسمح للمشترين المحتملين بالتسوق حول الأسعار قبل أن يلتزموا بشراء منزل. ويمكن للوسطاء البدء في الإعلان عن أتعابهم، مما يسمح للعملاء باختيار وكلاء أقل تكلفة. ولم تحدد NAR، في إعلانها، الرسوم المقترحة.
وقال نورم ميلر، الأستاذ الفخري للعقارات في جامعة سان دييغو، إن هذا يمثل أكبر تغيير في سوق الإسكان منذ قرن من الزمان.
قال ميلر: “لقد كنت أنتظر هذا لمدة 50 عامًا”.
وعلى الرغم من أنه من غير الواضح كيف سيبدو مستقبل سوق الإسكان، إلا أن ميلر قال إنه يتوقع أن يرتفع شراء المنازل إلى حد ما مع انخفاض التكاليف بشكل كبير بالنسبة لمشتري المنازل.
وقال: “هناك جميع أنواع النماذج التي قد نراها في المستقبل، ولا أحد يعرف ما هي”، مشيراً إلى أن بعض الوسطاء قد يتقاضون، على سبيل المثال، رسوماً قدرها 3000 دولار لبيع منزل، في حين سيعرض آخرون عمولة تنافسية.
وقال بنجامين د. براون، الشريك الإداري لشركة كوهين ميلستاين سيلرز آند تول والرئيس المشارك لممارسة مكافحة الاحتكار، والذي ساعد في صياغة التسوية، إن الاتفاقية ستجلب إصلاحات شاملة لملايين الأمريكيين.
وقال براون: “على مدى سنوات، ألحقت القواعد المانعة للمنافسة في قطاع العقارات الضرر المالي بملايين الأمريكيين”.
وقال روبرت براون، الشريك في ممارسة مكافحة الاحتكار في شركة كوهين ميلشتاين، إن البائعين الأفراد غالبا ما يشعرون بالعجز عن التفاوض على صفقة أفضل لأنفسهم، نظرا للمخاطر المتمثلة في أن تقديم عمولات أقل قد يؤدي إلى قيام الوسطاء بتوجيه المشترين إلى عقارات أخرى.
“لفترة طويلة جدًا، واجه بائعو المنازل نظامًا اعترف الكثيرون بأنه غير عادل بشكل صارخ. قال براون: “إن هذه الدعوى الجماعية والتسوية توفر العدالة لعملائنا وستتطلب تغييرات مهمة تساعد بائعي المنازل في المستقبل”.
وقالت NAR إنه على الرغم من أن معظم أصحاب العقارات مشمولون في التسوية، إلا أن شركة الوساطة HomeServices of America تواصل محاربة القضية في المحكمة.
وقالت NAR إنها كافحت من أجل تغطية وكلاء HomeServices of America بالتسوية، لكنها قالت إنها سعيدة بانضمام أكثر من مليون من أعضائها إلى الاتفاقية.
وقال رايت في بيان: “في نهاية المطاف، فإن الاستمرار في رفع الدعاوى القضائية كان سيضر بالأعضاء وشركاتهم الصغيرة”. وأضاف: “على الرغم من عدم إمكانية التوصل إلى نتيجة مثالية، فإن هذا الاتفاق هو أفضل نتيجة يمكن أن نحققها في هذه الظروف”.
وقال ميلر إن التسوية يمكن أن تؤدي إلى نزوح جماعي للوسطاء من الصناعة – ربما نصف الوكلاء البالغ عددهم مليوني عميل أو نحو ذلك في أمريكا. لكنه قال إن معظم السماسرة يكسبون عيشهم من العمولات – حتى لو كانوا يبيعون منزلا واحدا فقط في السنة.
الرسوم المنخفضة تعني أن الوكلاء المتوسطين من المرجح أن يغادروا المجال، لكن كبار الوسطاء سيحصلون على المزيد من الأعمال. وقال: “الصالحون سيكونون أفضل بالتأكيد”.
وأشار ميلر إلى أن الرسوم الأمريكية أعلى بكثير منها في الدول الأجنبية. في إسرائيل وسنغافورة والمملكة المتحدة، يتقاضى الوسطاء رسومًا تتراوح بين 1% إلى 2% مقابل نفس الشيء الذي يفعله الوكلاء في الولايات المتحدة.
ظلت NAR تحارب مسؤولي مكافحة الاحتكار الأمريكيين والدعاوى القضائية لسنوات فيما يتعلق بالممارسات المزعومة المناهضة للمنافسة. لكن الحكم الصادر في تشرين الثاني (نوفمبر) كان بمثابة أكبر انتكاسة للجمعية حتى الآن – وأدى في النهاية إلى سقوط القواعد التي طالما حمت نموذج التعويضات الخاص بها.
وتواجه الجمعية أيضًا تدقيقًا من وزارة العدل الأمريكية، ومن غير الواضح ما إذا كانت هذه التسوية مع البائعين ستؤثر على التدقيق الحكومي في صناعة الوساطة المالية.
وشهدت المجموعة التجارية أيضًا اضطرابات شديدة في القيادة خلال العام الماضي.
وفي يناير/كانون الثاني، استقالت الرئيسة السابقة لـ NAR، تريسي كاسبر، بعد أن قالت إنها تلقت تهديدًا بالكشف عن مسألة شخصية وغير مالية سابقة ما لم تتنازل عن منصبها في NAR. حل سيرز محل كاسبر في وقت سابق من هذا العام.
وكان كاسبر قد تولى منصبه للتو في أغسطس 2023، بعد استقالة الرئيس السابق كيني بارسيل وسط مزاعم التحرش الجنسي التي نشرتها صحيفة نيويورك تايمز لأول مرة. وبحسب ما ورد قال موظفو NAR إن Parcell لمستهم بشكل غير لائق وأرسلت صورًا ونصوصًا بذيئة. وفي مقال التايمز نفى بارسيل هذه الاتهامات.
وفي نوفمبر 2023، استقال أيضًا الرئيس التنفيذي لـ NAR، بوب غولدبرغ، وحل محله رايت. استقال غولدبرغ بعد يومين من صدور حكم بقيمة 1.8 مليار دولار ضد NAR.
تم تحديث هذه القصة بتقارير وسياق إضافيين. كما تم تحديثه أيضًا لتوضيح دور دعوى HomeServices of America في شروط التسوية.
