حكم قاض في نيويورك الأسبوع الماضي بأن الرئيس السابق دونالد ترامب قام بتضخيم قيمة عقاره في مارالاغو بنسبة مذهلة بلغت 2300٪.
كان هذا الاستنتاج، وهو جزء من الحكم الصادم الذي وجد ترامب وأبنائه البالغين مسؤولين عن الاحتيال، مجرد واحد من الأمثلة المتعددة التي وجد فيها القاضي آرثر إنجورون أن قيمة إمبراطورية ترامب العقارية متضخمة بشكل كبير.
لكن نتيجة مارالاغو على وجه الخصوص تثير الدهشة بين خبراء العقارات والقانون بسبب المقياس الذي اعتمد عليه القاضي إنجورون: القيمة التقييمية لمقيم الضرائب في المقاطعة.
وكتب إنجورون في حكمه: “من 2011 إلى 2021، قام مقيم مقاطعة بالم بيتش بتقييم القيمة السوقية لمارالاغو بما يتراوح بين 18 مليون دولار و27.6 مليون دولار”.
وأشار القاضي إلى أن ترامب قدّر قيمة منتجع مارالاغو بما يتراوح بين 426.5 مليون دولار و612 مليون دولار، “وهي مبالغة في التقييم بنسبة 2300% على الأقل، مقارنة بتقييم المقيّم”.
ولكن من المعروف على نطاق واسع أن تقييم مقيم الضرائب عادة، ولكن ليس دائما، أقل مما قد يطلبه العقار في السوق المفتوحة.
وبعبارة أخرى، إنها ليست مقارنة بين تفاحتين.
“قيم التقييم والقيم السوقية ليست هي الشيء نفسه. وقال إيلي بيراتشا، رئيس كلية العقارات في جامعة فلوريدا الدولية: “إنها حقيقة معروفة”. “وهذا ينطبق بشكل خاص على العقارات الفريدة. ومن السهل جدًا القول بأن هذه ملكية فريدة من نوعها.
قالت دينا غولدنتير، المديرة التنفيذية للمبيعات في دوجلاس إليمان في جنوب فلوريدا، من خلال تجربتها في السوق الفاخرة للغاية، لا يتم أخذ تقييم مقيم الضرائب في الاعتبار عند محاولة تقييم العقار.
قال غولدنتير عن القاضي: “لن يكون سمسار عقارات جيدًا”. “من المعروف على نطاق واسع أنه ليس تحديدًا دقيقًا للقيمة السوقية.”
وأضاف Goldentayer، “إذا كان هناك تصنيف لما يمكن أن يكون له أدنى تقييم، فهو مكتب مقيم الضرائب، يليه Zillow ثم تقييم السمسار العقاري هو الأعلى.”
ليس من الصحيح افتراض أن التقييم الضريبي والقيمة السوقية هما نفس الشيء، وفقًا لجوناثان ميلر، الرئيس والمدير التنفيذي لشركة ميلر صموئيل، وهي شركة تقييم عقاري في مدينة نيويورك.
وقال ميلر: “يمكن أن يكونا نفس الشيء في بعض الأسواق، لكنهما ليسا كذلك في معظم الأسواق الأخرى”.
وقالت ميليسا سينترون، الشريكة في مجموعات الدفاع عن التأمين وممارسات الشركات والعقارات في شركة Harrington Ocko & Monk، إنه “ليس محل نزاع” أن تبلغ قيمة Mar-a-Lago أكثر من 28 مليون دولار بناءً على التحسينات وتحليل السوق.
وبطبيعة الحال، لمجرد أن قيمة التقييم الضريبي التي استخدمها القاضي ربما تكون قد خفضت قيمة مارالاغو، لا يعني بالضرورة أن ترامب استخدم تقييما عادلا لمارالاغو. وهذه النقطة مطروحة للنقاش.
وقال ميلر: “من المؤكد أنه ليس من الواضح ما هي القيمة”. “الاختبار هو ما يمكن أن يستبعده السوق بالنسبة للعقار. التحدي هو أن هذا ليس منزلًا لعائلة واحدة.
وأشار القاضي في حكمه إلى أن ترامب وافق على استخدام منتجع مارالاغو كنادٍ اجتماعي وأن هناك قيودًا تحد من إمكانية استخدام العقار كمسكن لعائلة واحدة.
عادة، سيحاول أصحاب العقارات والمشترون والبائعون تحديد تقييم تقديري للعقار من خلال مقارنته بالعقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا في نفس المنطقة. ولكن هذا قد لا يكون ممكنا عند التعامل مع عقار فريد من نوعه، وخاصة تلك المملوكة لشخص مشهور والتي تعمل بمثابة ناد خاص.
“إن مارالاغو هو أحد الأصول الرائعة. قال جولدنتير، سمسار عقارات جنوب فلوريدا: “إنها في فئة مختلفة تمامًا خاصة بها”.
قالت Goldentayer إنها لكي تحدد قيمة Mar-a-Lago، فإنها ستقوم بتعيين ثلاثة مثمنين مستقلين وتأخذ متوسطًا مختلطًا لتقييماتهم. وقالت إنها لن تستخدم تقييم المثمن الضريبي.
وانتقد ترامب ومحاموه بشدة الحكم الصادر الأسبوع الماضي. ووصف محامي ترامب كريستوفر كيسي الحكم بأنه “منفصل تماما عن الحقائق والقانون الحاكم”.
واتهم ترامب إنجورون بـ”تنفيذ أوامر” المدعي العام في نيويورك ليتيتيا جيمس.
ومع ذلك، فإن الحكم لم يستند فقط إلى منتجع مارالاغو. وجد قاضي نيويورك حالات متعددة قام فيها ترامب وأبناؤه البالغون بتضخيم قيمة الممتلكات.
على سبيل المثال، وجد إنجورون أن ترامب قام بتضخيم قيمة العقارات في 40 وول ستريت وسيفن سبرينجز إيستيت في مقاطعة ويستتشستر، نيويورك، بالإضافة إلى ملعب للجولف في أبردين، اسكتلندا.
والجدير بالذكر أن إنجورون وجد أن ترامب قام بتضخيم حجم شقته الثلاثية في برج ترامب ثلاث مرات، مما تسبب في المبالغة في تقدير قيمتها بما يتراوح بين 114 مليون دولار و207 ملايين دولار.
وكتب إنجورون: “إن التناقض بهذا الحجم، من قبل مطور عقاري يقوم بتحجيم مساحة معيشته الخاصة لعقود من الزمن، لا يمكن اعتباره إلا احتيالًا”.
لا يعتقد سينترون، شريك Harrington Ocko & Monk، أن الجدل الدائر حول تقييم Mar-a-Lago يحرك الإبرة فيما يتعلق بمسألة ما إذا كان ترامب قد ارتكب الاحتيال.
وقال سينترون: “هناك ما يكفي من نمط هذه الممارسة التي شارك فيها فيما يتعلق بممتلكاته لدعم استنتاجات القاضي إنجورون بأن هناك نية للاحتيال”.
ساهمت آنا باهني من سي إن إن في إعداد هذا التقرير.
