ارتفعت معدلات الرهن العقاري للأسبوع الخامس على التوالي يوم الخميس، في أعقاب تقارير الوظائف والتضخم الأخيرة التي ارتفعت التوقعات السابقة ووضعت توقعات بأن أسعار الفائدة المرتفعة لعقود من الزمن يمكن أن تظل مرتفعة لفترة أطول.
وتؤدي معدلات الرهن العقاري المرتفعة باستمرار إلى زيادة الضغط على مشتري المنازل المحتملين اليوم الذين يواجهون أيضًا ارتفاع أسعار المنازل بسبب نقص مخزون المنازل المعروضة للبيع.
بلغ متوسط الرهن العقاري لمدة 30 عامًا 7.57٪ في الأسبوع المنتهي في 12 أكتوبر، ارتفاعًا من 7.49٪ في الأسبوع السابق، وفقًا لبيانات من فريدي ماك. قبل عام، كان سعر الفائدة الثابت لمدة 30 عاما 6.92٪. آخر مرة وصلت فيها المعدلات إلى هذا الارتفاع كانت في ديسمبر 2000.
وقال سام خاطر، كبير الاقتصاديين في فريدي ماك: “النبأ السار هو أن الاقتصاد والدخل يواصلان النمو بوتيرة قوية”. “لكن سوق الإسكان لا يزال محفوفا بقيود كبيرة على القدرة على تحمل التكاليف. ونتيجة لذلك، يظل الطلب على الشراء عند أدنى مستوى له منذ ثلاثة عقود.
يعتمد متوسط سعر الرهن العقاري على طلبات الرهن العقاري التي يتلقاها فريدي ماك من آلاف المقرضين في جميع أنحاء البلاد. يشمل الاستطلاع فقط المقترضين الذين قدموا 20٪ ويتمتعون بائتمان ممتاز.
لقد ارتفعت أسعار الفائدة على الرهن العقاري خلال حملة بنك الاحتياطي الفيدرالي التاريخية للحد من التضخم – وعلى الرغم من إحراز قدر كبير من التقدم، إلا أنه لم يصل بعد إلى المستوى الذي يريده بنك الاحتياطي الفيدرالي.
ويبلغ مقياس التضخم المفضل لدى بنك الاحتياطي الفيدرالي، وهو مؤشر نفقات الاستهلاك الشخصي الأساسي، حالياً 3.9%، وهو ما يقرب من ضعف هدف بنك الاحتياطي الفيدرالي بنسبة 2%. لكنها أقل زيادة سنوية شهدها المؤشر منذ عامين وهي خطوة إيجابية نحو هدف بنك الاحتياطي الفيدرالي.
وقالت هانا جونز، كبيرة محللي الأبحاث الاقتصادية في موقع Realtor.com: “لقد تجاوز تقرير الوظائف الأسبوع الماضي توقعات المستثمرين، مع وجود 336 ألف وظيفة جديدة صافية، مما أدى إلى ارتفاع أواخر الأسبوع في عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات وارتفاع في أسعار الرهن العقاري”.
لكن توغل حماس في إسرائيل في نهاية هذا الأسبوع خلق حالة من عدم اليقين الجيوسياسي الذي أدى إلى انخفاض معدلات الرهن العقاري: سعى المستثمرون إلى الأمان في سوق السندات، مما أدى إلى انخفاض العائد على سندات الخزانة لأجل 10 سنوات في وقت سابق من هذا الأسبوع.
وتميل معدلات الرهن العقاري إلى تتبع العائد على سندات الخزانة الأمريكية لعشر سنوات، والتي تتحرك استناداً إلى مزيج من الترقب بشأن تصرفات بنك الاحتياطي الفيدرالي، وما يفعله بنك الاحتياطي الفيدرالي فعلياً، وردود أفعال المستثمرين. وعندما ترتفع عوائد سندات الخزانة، ترتفع كذلك معدلات الرهن العقاري؛ وعندما تنخفض، تميل معدلات الرهن العقاري إلى اتباعها. ورغم أن بنك الاحتياطي الفيدرالي لا يحدد أسعار الفائدة التي يدفعها المقترضون على القروض العقارية بشكل مباشر، فإن تصرفاته تؤثر عليهم.
وقال جونز: “على الرغم من أن الحركة الأسبوعية استقرت بعد ارتفاع الأسبوع الماضي، إلا أن أسعار الفائدة لا تزال بالقرب من أعلى مستوياتها في عقدين من الزمن وأكثر من 4 نقاط مئوية عما كانت عليه قبل عامين”.
“إن السياسة النقدية “الأعلى لفترة أطول” التي يتبعها بنك الاحتياطي الفيدرالي تحافظ على الضغط التصاعدي على أسعار الفائدة، مما يجعل الهبوط غير مرجح حتى تشير البيانات الجديدة إلى أن التضخم يتحرك في الاتجاه الصحيح”.
حتى مع ارتفاع أسعار الفائدة الأسبوع الماضي، ارتفعت طلبات الحصول على الرهن العقاري بشكل طفيف، ويرجع ذلك في الغالب إلى زيادة طلبات الحصول على قروض عقارية ذات أسعار قابلة للتعديل، أو ARMs، وفقًا لجمعية مصرفيي الرهن العقاري.
وقال بوب بروكسميت، الرئيس التنفيذي لشركة MBA: “لقد ارتفعت طلبات الرهن العقاري للمرة الأولى منذ ثلاثة أسابيع، مدفوعة بقفزة بنسبة 15٪ في طلبات ARM”. “مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري بنسبة أعلى بكثير من 7%، يلجأ بعض مشتري المنازل المحتملين إلى ARM لخفض أقساطهم الشهرية على المدى القصير وسط معدلات الرهن العقاري المرتفعة هذه.”
ارتفع متوسط معدل ماجستير إدارة الأعمال للرهن العقاري لمدة 30 عامًا في الأسبوع الماضي إلى 7.67%، في حين انخفض متوسط معدل 5/1 ARM، والذي له معدل ثابت للسنوات الخمس الأولى ويتم إعادة تعيينه مرة واحدة سنويًا بعد ذلك. إلى 6.33% من 6.49%. (لا يتتبع فريدي ماك متوسط أسعار الفائدة على القروض العقارية ذات الفائدة القابلة للتعديل).
شكلت القروض العقارية ذات المعدل القابل للتعديل 9.2٪ من جميع القروض العقارية الأسبوع الماضي، وفقًا لـ MBA. هذه هي أعلى حصة منذ نوفمبر 2022، عندما كانت أسعار الفائدة على القروض ذات السعر الثابت لمدة 30 عامًا أكثر من 7٪ أيضًا.
وقال جونز إنه كان على المشترين المحتملين أن يكونوا مبدعين للاستعداد ماليا لملكية المنازل.
وقالت: “على الرغم من أن المشترين أظهروا علامات على التكيف مع بيئة الأسعار المرتفعة، إلا أن المخزون المحدود أبقى أسعار المنازل مرتفعة، مما أدى إلى خفض القوة الشرائية للمتسوقين الذين يأملون في العثور على منزل مناسب”.
وقالت إنه في حين أن العديد من المشترين المتكررين يمكنهم الاستفادة من أسهم منازلهم الحالية في السوق الباهظة الثمن اليوم، فإن مشتري المنازل الأصغر سنًا غالبًا ما يواجهون صعوبة في الحصول على المال لشراء منزل.
وقال جونز إنه بمعدل الرهن العقاري اليوم، تحتاج الأسرة عادة إلى دخل سنوي لا يقل عن 120 ألف دولار لشراء منزل أمريكي متوسط السعر، بافتراض دفعة مقدمة بنسبة 20٪.
