من المتوقع أن تؤدي التسوية التي أعلنتها الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين يوم الجمعة، والتي أنهت نزاعها مع بعض بائعي المنازل، إلى تغيير جذري في القواعد المتعلقة بكيفية شراء وبيع الأمريكيين لمنازلهم.
ولكن على الرغم من أن التغييرات ستكون كاسحة، إلا أنه عندما تدخل التسوية البالغة 418 مليون دولار حيز التنفيذ في يوليو/تموز بعد موافقة المحكمة، فإن العديد من الجوانب ستظل مألوفة.
العمولات لا تختفي – ستظل بحاجة إلى الدفع لوكيل عقاري مقابل عمله، تمامًا كما تفعل مع أي مزود خدمة. وستظل العمولة التي يتم تحديدها بين الوكيل والبائع قابلة للتفاوض. سيظل وكيل البائع أيضًا قادرًا على تقسيم العمولة مع الوكيل الذي يجلب المشتري.
إليك ما تعنيه التغييرات بالنسبة لك.
ومن شأن الاتفاقية أن تدمر فعلياً القواعد التي يقول العديد من النقاد إنها من بين الأسباب التي تدفع أسعار المساكن إلى الارتفاع بشكل مصطنع. من المرجح أن تكون القواعد الجديدة أكثر عدالة بالنسبة لمشتري المنازل والبائعين الذين كانوا مثقلين بسوق الإسكان الذي لا يمكن تحمل تكاليفه منذ جيل واحد.
تحظر إحدى القواعد الجديدة إدراج تعويضات الوكلاء في القوائم الموضوعة على بوابات مركزية محلية تُعرف باسم خدمات القوائم المتعددة، والتي يقول النقاد إنها دفعت الوسطاء إلى دفع عقارات أكثر تكلفة للعملاء. آخر ينهي متطلبات اشتراك الوسطاء في خدمات قوائم متعددة – العديد منها مملوك من قبل الشركات التابعة لـ NAR – حيث يتم منح المنازل عرضًا واسعًا في السوق المحلية. وهناك قاعدة جديدة أخرى تتطلب من وسطاء المشترين الدخول في اتفاقيات مكتوبة مع المشترين.
ومن المتوقع أن تؤدي التغييرات إلى خفض العمولات بنسبة 25% إلى 50%، وفقًا لشركة أبحاث الخدمات المالية TD Cowan. كما أنها قد توسع الطريقة التي تعمل بها شركات الوساطة من تقديم عمولات ذات سعر ثابت إلى تقديم خدمة مختصرة بسعر مخفض أو أن تصبح القفازات البيضاء – نحن نفعل كل شيء – وساطة البوتيك.
لم يكن على مشتري المنازل عادة أن يدفعوا لوكلائهم من جيوبهم. على الرغم من أن هذا هو الأرجح الآن، إلا أنه لا يزال غير مطلوب.
ووفقا للتسوية، التي لا تزال بحاجة إلى موافقة المحكمة، فإن نظام التعويض القياسي الحالي – حيث يدفع البائع عمولة وسيطه الخاص وكذلك الوسيط الذي يجلب المشتري – لا يزال مسموحا به.
تمامًا كما كان الحال دائمًا، إذا وجدت منزلًا للشراء حيث يعرض البائع تقسيم العمولة مع وسيط المشتري، فلن تحتاج إلى الدفع للوسيط الخاص بك. في حين أن هذا يخفف مشتري المنازل المثقلين بالفعل من الاضطرار إلى دفع التكاليف مقدمًا ويمكن أن يجعلهم يشعرون وكأنهم يحصلون على خدمة الوكيل “مجانًا”، إلا أن التكلفة يتم أخذها في الاعتبار عادةً في سعر المنزل، مما يجعل شراء المنزل أكثر تكلفة.
ومع ذلك، الآن، لم يعد البائعون ووكلاؤهم مطالبين بتقديم تعويض لوكيل المشتري، ويحظر عليهم إدراج أي معلومات تعويض على الإطلاق في النظام المتعدد الأطراف.
وهذا يعني أن المشترين سيحتاجون إلى التفاوض بشأن اتفاقهم الخاص مع وكيلهم. وسيُطلب من المشاركين في MLS الذين يعملون مع المشترين التوقيع على اتفاقية تمثيل المشتري.
ستحدد هذه الاتفاقية العمل الذي سيقوم به وكيل المشتري وكيفية الحصول على أمواله. قد تحتاج الاتفاقية إلى صياغة تنص على أنه إذا لم يوافق البائع على دفع عمولة وكيل المشتري، فإن المشتري يقع في مأزق للحصول على تلك الأموال.
لقد جادل NAR منذ فترة طويلة بأن مطالبة المشترين بالدفع مقابل الوسيط أو الوكيل الخاص بهم يجعل ملكية المنازل أكثر صعوبة بالنسبة لمشتري المنازل لأول مرة الذين عادة ما يعانون من ضائقة مالية بالفعل. قد تجعل هذه القاعدة شراء منزل أكثر تكلفة بالنسبة لبعض الأشخاص الذين قد يختارون عدم التعاقد مع وكيل أو حتى شراء منزل على الإطلاق.
نعم. ولكن بمجرد دخول التغييرات حيز التنفيذ، لن يُطلب منك تقديم عمولة إلى وكيل المشتري، كما كان الحال في بعض أنظمة MLS.
لا تزال العمولات قابلة للتفاوض، كما كانت منذ أن أوقفت المحكمة العليا في الولايات المتحدة تحديد أسعار NAR في الخمسينيات من القرن الماضي، ولكن التفاوض على العمولة الآن يمكن أن يصبح جزءًا أكثر أهمية من عملية بيع منزلك.
باعتبارك بائعًا، لا يزال بإمكانك بيع منزلك من خلال هيكل العمولة القياسي لتقسيم ما تدفعه بين وسيطك ووسيط المشتري. وكان المعيار الشائع هو 6%، وعادة ما يتم تقسيمه بالتساوي، ولكن في العديد من الأماكن يكون المعيار أقل.
ولكن، بسبب القواعد الجديدة، يمكنك كبائع إدراج منزلك في النظام متعدد الأطراف دون عرض تقاسم العمولة مع وسيط المشتري. وكان مطلوباً على نطاق واسع أن يقدم البائعون تعويضاً للسمسار الذي يتعامل معه المشتري ـ حتى لو كان سنتاً واحداً.
بالإضافة إلى ذلك، تحظر التسوية الكشف عن العمولة على MLS على الإطلاق.
يؤدي إلغاء الكشف عن العمولة في نظام MLS إلى إزالة قدرة الوكلاء على النظر فقط إلى المنازل التي تقدم عمولات عالية.
لقد قال NAR منذ فترة طويلة أن عروض التعويض التي يقدمها البائعون لوسطاء المشتري تجعل توظيف وسيط المشتري أكثر سهولة وبأسعار معقولة لمشتري المنازل غير القادرين على إضافة آلاف الدولارات مقدمًا إلى مسعى باهظ الثمن بالفعل.
إذا كنت ترى أن دفع رسوم بنسبة 6% هو تكلفة ممارسة الأعمال التجارية ورؤية المنزل وترغب في تسويق منزلك من خلال عرض دفع رسوم الوسيط للمشتري – كما هو معتاد الآن – فلا يزال بإمكانك القيام بذلك. أو يمكنك تقديم إجمالي 3% مع تقسيم أصغر بين الاثنين. ومع ذلك، لم يعد يُسمح لهذه المعلومات بالظهور على النظام متعدد الأطراف وسيتعين إرسالها إلى وسطاء المشترين ووكلاءهم بشكل منفصل.
