انخفضت مبيعات المنازل في سبتمبر إلى أدنى مستوى لها منذ أزمة الرهن العقاري، حيث أدى ارتفاع أسعار الفائدة وارتفاع أسعار المنازل إلى جعل شراء منزل بعيد المنال بالنسبة لحصة متزايدة من المشترين المحتملين.
استمر انخفاض المخزون التاريخي من المنازل المعروضة للبيع في دفع الأسعار إلى الارتفاع، كما أدت المعدلات التي تجاوزت أكثر من 7٪ في أغسطس إلى انخفاض المبيعات إلى أدنى مستوى لها منذ 13 عامًا، وفقًا لتقرير شهري صادر عن الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.
وكان متوسط السعر للمنازل القائمة – والتي تشمل منازل الأسرة الواحدة، والمنازل المستقلة، والوحدات السكنية، والتعاونيات – 394.300 دولار في الشهر الماضي. وارتفع ذلك بنسبة 2.8% عن العام الماضي ويمثل الشهر الثالث على التوالي من الزيادات في الأسعار على أساس سنوي، مسجلاً ارتفاعًا قياسيًا في أسعار المنازل في سبتمبر. ووجد تقرير NAR أن الأسعار ارتفعت في جميع المناطق الأربع في البلاد، وهي الشمال الشرقي والغرب الأوسط والجنوب والغرب.
وقال لورانس يون، كبير الاقتصاديين في NAR: “للشهر الثالث على التوالي، ارتفعت أسعار المنازل مقارنة بالعام الماضي، مما يؤكد الحاجة الملحة لمزيد من المعروض من المساكن”.
وساهم انخفاض المخزون وارتفاع الأسعار في انخفاض مبيعات المنازل القائمة بنسبة 2% في الفترة من أغسطس إلى سبتمبر إلى معدل سنوي معدل موسميا قدره 3.96 مليون وحدة، وهو ما يزيد قليلا عن 3.96 مليون وحدة. توقعات المحللين.
وعلى أساس سنوي، انخفضت مبيعات سبتمبر بنسبة 15.4% عن العام الماضي عندما كانت وتيرة المبيعات 4.68 مليون وحدة.
وقال يون: “كما كان الحال طوال هذا العام، فإن المخزون المحدود وانخفاض القدرة على تحمل تكاليف السكن ما زالا يعيقان مبيعات المنازل”. “ببساطة، لا يستطيع الاحتياطي الفيدرالي الاستمرار في رفع أسعار الفائدة في ضوء تراجع التضخم وضعف مكاسب الوظائف”.
ومع إشارة بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى أن سعر الفائدة القياسي سيبقى “أعلى لفترة أطول”، وبقاء أسعار الفائدة على الرهن العقاري مرتفعة أيضًا، يتوقع المحللون المزيد من الانخفاضات الشهرية في مبيعات المنازل خلال بقية العام.
وقال يون: “اعتقدنا في بداية العام أن المبيعات ستنخفض بنسبة 10% أو 15% لهذا العام”. “سيكون الأمر أشبه بنسبة 20٪ عن العام الماضي.”
في حين أن القدرة على تحمل التكاليف لا تزال تشكل تحديًا للعديد من المشترين، فإن صعوبة العثور على منزل للشراء يؤثر أيضًا على المبيعات.
أكثر من 90% من أصحاب المنازل الذين لديهم رهن عقاري لديهم معدلات فائدة تبلغ 6% أو أقل، وفقًا لشركة ICE Mortgage Technology، التي استحوذت مؤخرًا على مزود بيانات الرهن العقاري Black Knight. وهذا يمنع أصحاب المنازل من البيع ويواجهون الاقتراض بمعدلات اليوم التي يبلغ متوسطها أكثر من 7٪.
يظل أصحاب المنازل في مكانهم ويدفعون المخزون إلى مستويات منخفضة تاريخيًا تبلغ حوالي نصف ما كان معتادًا قبل الوباء.
وفي نهاية سبتمبر كان هناك 1.13 مليون وحدة متاحة للبيع. وكان ذلك مرتفعًا بنسبة 2.7٪ عن شهر أغسطس ولكنه انخفض بنسبة 8.1٪ عن العام الماضي. وبمعدل المبيعات الحالي، يتمتع السوق بمخزون يكفي 3.4 شهرًا. سيكون للسوق الأكثر توازناً عرض للمنازل لمدة 5 أو 6 أشهر.
وقال يون إنه نظرًا لوجود عدد قليل جدًا من المنازل المعروضة للبيع، فإن العديد من قوائم المنازل في السوق تشهد حروب مزايدة، حيث يتم بيع 26٪ من المنازل بأكثر من السعر المطلوب.
لقد زادت مبيعات المنازل بالفعل في منطقة واحدة: الشمال الشرقي. وقال يون إن تلك المنطقة سجلت أيضًا أقوى مكاسب في الأسعار نتيجة لارتفاع الطلب والمخزون الذي انخفض بنسبة 20٪.
وأضاف يون: “شهد الغرب نمواً أقل حدة في الأسعار، مما يعكس توقفاً بعد سنوات من الزيادات السريعة وغير المستدامة في الأسعار، خاصة في منطقة جبال روكي”.
ونظرًا لأن التكلفة المرتفعة لشراء منزل لا تزال تشكل عائقًا أمام العديد من الأشخاص، يتساءل المحللون عما إذا كان هذا وضعًا مؤقتًا أو ربما حقبة جديدة لملكية المنازل.
ولا يقتصر الأمر على أن التكاليف المرتفعة تحرم الناس من فرصة بناء الأسهم والثروة من خلال ملكية المساكن، بل إن تركيبة من يظلون في السوق تتغير.
في شهر سبتمبر، كان 27% فقط من أولئك الذين يشترون المنازل مشترين لأول مرة، وفقًا لـ NAR، وهو ما يطابق أدنى مستوياته الدورية وأقل من الشهر الماضي والعام الماضي. ستكون الحصة النموذجية تاريخيًا للمشترين لأول مرة في نطاق 30% المرتفع إلى نطاق 40% المنخفض.
وفي الوقت نفسه، أصبحت حصة المشترين نقدًا بالكامل الآن أعلى من المشترين لأول مرة، وهو ما لم يكن الحال عليه تاريخيًا. وفي سبتمبر/أيلول، كانت 29% من المشتريات كلها نقدية، ارتفاعاً من 27% في أغسطس/آب و22% في سبتمبر/أيلول 2022. وتاريخياً، تبلغ الحصة الأكثر نموذجية من المشتريات النقدية بالكامل حوالي 20%.
وقال يون: “من غير المعتاد أن تكون هناك حصة أكبر من المشترين نقدًا مقارنة بالمشترين لأول مرة”.
ويعود جزء من هذا، بطبيعة الحال، إلى أن المشترين الذين لديهم الإمكانيات يعملون على تجنب معدلات الرهن العقاري المرتفعة عن طريق الشراء نقدا. وقال يون إنه قد يكون هناك ما هو أكثر من ذلك، ولن يتم رؤيته إلا مع تطور هذا السوق.
وقال يون: “بشكل عام، أتساءل ماذا يعني هذا بالنسبة لأسلوب الحياة الأمريكي، نظرا لأن مبيعات المنازل منخفضة للغاية”.
إن ما كان في السابق مسارًا مفترضًا، وهو أنه عندما يصبح الشباب قادرين على شراء منزل، والتداول والتداول مرة أخرى، قد يتآكل.
وقال يون: “مع عدم تواجد المشترين لأول مرة، فإننا نتساءل كيف ستسير حياتهم بشكل مختلف”.
