ارتفعت أسعار الفائدة على الرهن العقاري في الولايات المتحدة هذا الأسبوع، حيث بلغت 7.49%، الأمر الذي جعل ملكية المنازل بعيدة عن متناول مشتري المنازل المحتملين.
وهذا يمثل ارتفاعًا من 7.31% في الأسبوع السابق، وفقًا لبيانات من فريدي ماك صدرت يوم الخميس. قبل عام، كان سعر الفائدة الثابت لمدة 30 عاما 6.66٪.
وقال سام خاطر، كبير الاقتصاديين في فريدي ماك: “هناك عوامل عديدة، بما في ذلك التحولات في التضخم وسوق العمل وعدم اليقين بشأن الخطوة التالية للاحتياطي الفيدرالي، تساهم في رفع معدلات الرهن العقاري إلى أعلى مستوياتها خلال جيل واحد”. “ليس من المستغرب أن يؤدي هذا إلى تراجع الطلب على مشتري المنازل.”
ارتفعت معدلات الرهن العقاري خلال الحملة التاريخية التي أطلقها بنك الاحتياطي الفيدرالي للحد من التضخم. وأشار البنك المركزي إلى أنه قد يبقي أسعار الفائدة مرتفعة لفترة أطول، بسبب التضخم العنيد. وقد أدى ذلك إلى ارتفاع عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات، وهو معيار رئيسي لمعدلات الرهن العقاري.
وقد أدت التكلفة الإضافية لتمويل الرهن العقاري، إلى جانب ارتفاع أسعار المساكن بسبب الانخفاض التاريخي في مخزون المنازل المعروضة للبيع، إلى انخفاض القدرة على تحمل تكاليف المساكن إلى أدنى مستوى لها منذ عدة عقود. والنتيجة هي وتيرة مبيعات المنازل التي تقل بنسبة تزيد عن 20٪ عن العام الماضي في هذا الوقت من العام، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.
يعتمد متوسط سعر الرهن العقاري على طلبات الرهن العقاري التي يتلقاها فريدي ماك من آلاف المقرضين في جميع أنحاء البلاد. يشمل الاستطلاع فقط المقترضين الذين قدموا 20٪ ويتمتعون بائتمان ممتاز.
سوق الإسكان لا يزال عالقا
كان المشترون المحتملون حساسين بشكل ملحوظ لأسعار الفائدة، وعادة ما ينسحبون من السوق عندما ترتفع الأسعار.
وقال بوب بروكسميت، الرئيس والمدير التنفيذي لجمعية المصرفيين للرهن العقاري، إن معدلات الرهن العقاري عند أعلى مستوياتها منذ 23 عامًا استمرت في الضغط على سوق الإسكان.
وقال: “تراجعت طلبات الشراء مرة أخرى الأسبوع الماضي، لتصل إلى أدنى مستوى لها منذ عام 1995”. “على الرغم من القفزة الأخيرة في أسعار الفائدة، ما زلنا نتوقع أن ينخفض الرهن العقاري ذو السعر الثابت لمدة 30 عامًا قبل نهاية العام، مما يوفر بعض الراحة لمشتري المنازل المحتملين المتجهين إلى عام 2024.”
ومع انسحاب مشتري المساكن من سوق الإسكان مع اقتراب معدلات الرهن العقاري من أعلى مستوياتها منذ عشرين عاما، أصبح أصحاب المساكن أقل احتمالا لعرض منازلهم في السوق، الأمر الذي أدى إلى تفاقم المعروض الناقص بالفعل من المساكن المتاحة.
أكثر من 90٪ من أصحاب المنازل لديهم معدلات رهن عقاري أقل من 6٪، وفقًا لشركة بلاك نايت، وهي شركة بيانات الرهن العقاري، والعديد منهم أقل بكثير. إنهم غير مهتمين بتداول أسعارهم المنخفضة مقابل أسعار اليوم الأعلى.
وفي الوقت نفسه، لا تزال القدرة على تحمل تكاليف المنازل تمثل تحديًا كبيرًا للعديد من المشترين. يمكن أن ترتفع الأسعار مع تنافس الباحثين عن المنازل على المنازل القليلة المدرجة في السوق.
وقال جياي شو، الخبير الاقتصادي في موقع Realtor.com: “بينما يشير انخفاض مبيعات المنازل المعلقة ومبيعات المنازل الجديدة إلى تباطؤ في أنشطة المشترين، فإن ارتفاع أسعار إدراج المنازل وقصر الأيام التي تقضيها في السوق يشير إلى أن مشتري المنازل يتنافسون على المخزون المحدود”.
ورغم أن بنك الاحتياطي الفيدرالي لا يحدد أسعار الفائدة التي يدفعها المقترضون على القروض العقارية بشكل مباشر، فإن تصرفاته تؤثر عليهم.
وتميل معدلات الرهن العقاري إلى تتبع العائد على سندات الخزانة الأمريكية لعشر سنوات، والتي تتحرك استناداً إلى مزيج من الترقب بشأن تصرفات بنك الاحتياطي الفيدرالي، وما يفعله بنك الاحتياطي الفيدرالي فعلياً، وردود أفعال المستثمرين. وعندما ترتفع عوائد سندات الخزانة، ترتفع كذلك معدلات الرهن العقاري؛ وعندما تنخفض، تميل معدلات الرهن العقاري إلى اتباعها.
وصل عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات إلى 4.80٪ يوم الثلاثاء – وهو أعلى مستوى له منذ عام 2007 – مع استمرار ضغوط التضخم واستمرار بنك الاحتياطي الفيدرالي في معركته لتهدئة الاقتصاد.
وقال شو: “نتوقع أن تستمر معدلات الرهن العقاري فوق عتبة 7% لفترة ممتدة”.
تتجه الأنظار الآن نحو تقرير الوظائف لشهر سبتمبر من مكتب إحصاءات العمل، والذي من المقرر أن يصدر يوم الجمعة.
أكد رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول على الدور المحوري الذي يلعبه سوق العمل القوي في قرارات سعر الفائدة التي يتخذها بنك الاحتياطي الفيدرالي.
وقال شو: “من الجدير بالذكر أنه في اجتماع اللجنة الفيدرالية للسوق المفتوحة في سبتمبر، توقع بنك الاحتياطي الفيدرالي معدل بطالة بنسبة 3.8٪ لعام 2023، بانخفاض من 4.1٪ في يونيو”. “سيخبرنا تقرير الوظائف القادم لشهر سبتمبر ما إذا كان الاقتصاد يتماشى مع التوقعات ويحمل أهمية كبيرة في توضيح المسار للأمام.”
ويقول المحللون إنه إذا أظهرت أرقام الوظائف بعض الضعف، فإن معدلات الرهن العقاري قد تنخفض. ومع ذلك، إذا كان تقرير الوظائف قويًا، فمن المتوقع أن ترتفع أسعار الفائدة أكثر.
