ما الذي يتطلبه الأمر لجعل المنازل في متناول ملايين الأمريكيين مرة أخرى؟

مع وصول معدلات الرهن العقاري الأسبوع الماضي إلى أعلى مستوى لها منذ 23 عامًا، انطلقت الصرخة عبر الأسواق ووسائل التواصل الاجتماعي: هل ماتت القدرة على تحمل تكاليف السكن؟ هل ماتت معها نسخة من الحلم الأمريكي – ملكية المنزل، والأطفال، وحفلات الشواء في الفناء الخلفي؟

السؤال حاد لأن القدرة على تحمل تكاليف السكن انخفضت بمقدار النصف تقريبًا منذ أيام أسعار الفائدة المنخفضة للغاية في عام 2021، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.

وتقول الجمعية إن الأسرة المتوسطة كانت تعاني بالفعل من نقص قدره 9000 دولار في أغسطس من الدخل اللازم لشراء متوسط ​​المنزل الحالي، وقد أدى الارتفاع الأخير في الأسعار منذ ذلك الحين إلى نقل خمسة ملايين أسرة أمريكية أخرى إلى ما دون معيار التأهيل للحصول على قرض بقيمة 400000 دولار، وفقًا لجون. بيرنز للاستشارات العقارية. وبسعر فائدة رهن عقاري يبلغ 3%، تستطيع 50 مليون أسرة الحصول على قرض بهذا الحجم. والآن أصبح 22 مليونًا.

في حين أن تخفيف عوائد سندات الخزانة هذا الأسبوع أدى إلى إعادة الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا إلى أقل من 8٪، إلا أنه لا يوجد حل سريع.

كان الدخل السنوي المؤهل للمنزل متوسط ​​السعر في عام 2020 هو 49,680 دولارًا. الآن أصبح المبلغ أكثر من 107000 دولار، وفقًا لـ NAR. ويقدر Redfin الرقم بـ 114.627 دولارًا.

“(هذه) أرقام مذهلة تجعل القدرة على تحمل تكاليف المنزل أكثر صعوبة بالنسبة للعديد من الأسر الأمريكية، وخاصة أولئك الذين يتطلعون إلى شراء منزلهم الأول”، كما نشر محمد العريان خبير سوق السندات، وهو مستشار لشركة أليانز من بين العديد من الأدوار الأخرى، على موقع “تويتر”. X.

وقال لورانس يون كبير الاقتصاديين في NAR: “إنه تطور مقلق للغاية بالنسبة لأمريكا”.

تعتمد القدرة على تحمل التكاليف على ثلاثة أرقام كبيرة، وفقا ليون، دخل الأسرة، وسعر المنزل، ومعدل الرهن العقاري. ومع ارتفاع الدخل منذ عام 2019، فإن القضية الأكبر هي أسعار الفائدة. وعندما كانت منخفضة، غطت على ارتفاع أسعار المساكن الذي بدأ في أواخر عام 2020، بمساعدة الأشخاص الذين انتقلوا إلى مناطق مثل فلوريدا، وأوستن، وتكساس، وبويز، أيداهو، للعمل في مدنهم القديمة من منازلهم الجديدة. الآن، يؤدي الارتفاع في أسعار الفائدة إلى سحق القدرة على تحمل التكاليف حتى مع ارتفاع الدخل بشكل حاد وتمسك أسعار المساكن في الغالب بالمكاسب الكبيرة التي حققتها خلال كوفيد.

وقال مارك زاندي، كبير الاقتصاديين في وكالة موديز أناليتيكس: “في ظل معدل الرهن العقاري الحالي البالغ 8%، فإن أقساط الرهن العقاري تمثل 38% من متوسط ​​الدخل”. “يجب أن ينخفض ​​معدل الرهن العقاري إلى 5.5%، أو أن ينخفض ​​متوسط ​​سعر المنزل بنسبة 22%، أو يجب أن يرتفع الدخل المتوسط ​​بنسبة 28%، أو مزيج من المتغيرات الثلاثة”.

وفي الوقت نفسه، ارتفع الطلب على القروض العقارية ذات الفائدة القابلة للتعديل إلى أعلى مستوى له خلال عام وسط التباطؤ الأوسع في طلبات الرهن العقاري.

ما الذي يجب تغييره لجعل السكن في متناول الجميع مرة أخرى

وتواجه المؤشرات الثلاثة طريقاً صعباً للعودة إلى الوضع “الطبيعي”، والوضع الطبيعي لا يزال طويلاً من هنا. وتوضح بعض الأرقام السبب.

تقيس الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين القدرة على تحمل التكاليف من خلال مؤشر القدرة على تحمل تكاليف السكن البالغ من العمر 34 عامًا، أو HAI. وهو يحسب مقدار الدخل الذي يجب أن تحصل عليه الأسرة المتوسطة لتغطية تكاليف المنزل الحالي المتوسط، والذي يكلف في الوقت الحالي حوالي 413 ألف دولار، وفقًا لـ NAR. إذا كان المؤشر يساوي 100، فهذا يعني أن الأسرة المتوسطة لديها دخل كافٍ لشراء هذا المنزل بدفعة مقدمة قدرها 20٪. يفترض المؤشر أن الأسرة تريد دفع 25% من دخلها لأصل الدين والفائدة.

ويبلغ متوسط ​​مؤشر HAI على المدى الطويل 138.1، مما يعني أن الأسرة المتوسطة لديها عادة وسادة بنسبة 38٪. وكان أعلى مستوى له على الإطلاق هو 213 في عام 2013، بعد أزمة الإسكان والأزمة المالية في عام 2008.

وفي الوقت الحالي، يقف هذا المؤشر عند 88.7.

تساعد بعض السيناريوهات التي تستخدم بيانات NAR في توضيح مدى بُعد القدرة على تحمل التكاليف عن المتوسط ​​بين عامي 1989 و2019، وما هو المطلوب لدفعها مرة أخرى إلى نطاق أكثر نموذجية حيث انخفض المتوسط ​​الوطني لمدة 30 عامًا إلى 7.98٪ يوم الثلاثاء .

• وإذا ظلت أسعار المنازل مستقرة، فيجب أن تنخفض المعدلات إلى 3.55% لتعود إلى المتوسط ​​التاريخي.
• إذا ارتفعت الأسعار بنسبة 5%، فيجب أن تنخفض المعدلات إلى 3.16%.
• إذا ظلت الأسعار على حالها ولكن الدخل زاد بنسبة 5%، فيجب أن تنخفض المعدلات إلى 3.95%
• ويعني بقاء معدل الرهن العقاري عند حوالي 8% أن متوسط ​​أسعار المنازل بحاجة إلى الانخفاض بنسبة 35% إلى 265 ألف دولار.
• وإذا ظلت المعدلات عند 8% والأسعار عند المستويات الحالية، فيجب زيادة الدخل بنسبة 63%.

لكن هذه الأرقام تقلل من أهمية التحدي المتمثل في إعادة القدرة على تحمل التكاليف إلى حيث اعتاد الأمريكيون رؤيتها.

إن العودة إلى القدرة على تحمل التكاليف التي تمتع بها الناس خلال أسعار الفائدة المنخفضة للغاية للوباء سوف يستغرق أكثر من ذلك: فقد وصل مؤشر HAI إلى متوسط ​​سنوي قدره 169.9 في ذلك العام، وهو مستوى يعتقد قليلون أنه سيعود في أي وقت قريب.

أصبحت القدرة على تحمل التكاليف ممتدة جزئيًا لأن أسعار المنازل ارتفعت بنسبة 38٪ منذ عام 2020، وفقًا لـ NAR، ولكن الأهم من ذلك هو القفز في متوسط ​​أسعار الفائدة من 3٪ في عام 2021 إلى 8٪ الأسبوع الماضي. هذه قفزة بنسبة 167٪، مما يؤدي إلى زيادة قدرها 1199 دولارًا في الدفعات الشهرية على منزل تم شراؤه حديثًا، لكل NAR.

الأجور المرتفعة تعتبر ميزة، ولكنها ليست كافية

سيساعد ارتفاع الدخل، وقد ارتفع متوسط ​​دخل الأسرة بنسبة 16٪ إلى أكثر من 98 ألف دولار منذ عام 2020. لكن هذا لا يكفي لتغطية فجوة القدرة على تحمل التكاليف دون تخصيص حصة أعلى من رواتب الأسرة للرهن العقاري، كما قال زاندي.

وقال دوج دنكان، كبير الاقتصاديين في فاني ماي، إنه بصرف النظر عن الأرقام الأولية، فإن اتجاه السياسة النقدية سيمنع الدخل من حل مشكلة الإسكان. وقال دنكان إن بنك الاحتياطي الفيدرالي يرفع أسعار الفائدة على وجه التحديد لأنه يعتقد أن الأجور تنمو بسرعة كافية لتعزيز التضخم بعد كوفيد. وقال إن مكاسب الأجور على أساس سنوي تراجعت إلى 3.4% في أحدث بيانات سوق العمل، وإن بنك الاحتياطي الفيدرالي يرغب في أن يكون نمو الأجور أقل.

ومن الممكن أن يساعد الضغط الهبوطي على أسعار المساكن، ولكن لا يبدو أنها ستنخفض بشكل كبير. وحتى لو انخفضت أسعار المساكن، فإن هذا الاتجاه لن يكون مستداما ما لم تبني أميركا ملايين المساكن الإضافية.

بعد ارتفاع الأسعار من عام 2019 حتى أوائل عام 2022، كان من السهل افتراض حدوث تصحيح كبير في الأسعار، لكن ذلك لم يحدث. وفي معظم الأسواق، بدأت الأسعار في الارتفاع قليلاً. وفقًا لاتحاد أصحاب العقارات، انخفض متوسط ​​سعر المنزل الحالي بأكثر من 35000 دولار في أواخر عام 2022 لكنه ارتفع بمقدار 45000 دولار منذ أدنى مستوى له في يناير.

لا يوجد ما يكفي من المساكن الجديدة في أمريكا

السبب الأكبر هو أن عددًا قليلاً جدًا من المنازل معروضة للبيع، مما يجعل قوانين العرض والطلب لا تعمل بشكل طبيعي. وحتى مع تضرر الطلب بسبب مشاكل القدرة على تحمل التكاليف، يتعين على المشترين الموجودين هناك التنافس على عدد قليل جدًا من المنازل، مما يجعل الأسعار قريبة من التوازن.

وقال دنكان: “إن جيل الطفرة السكانية يفعلون ما قالوا إنهم سيفعلونه. إنهم يتقدمون في السن في مكانهم”. “والجيل X مقيد بالفعل بقروض عقارية بنسبة 3%. لذا فالأمر متروك للبناة.”

وقال داريل فيرويذر، كبير الاقتصاديين في شركة Redfin، إن شركات البناء تمثل مشكلة ما. لقد قاموا بزيادة الأرباح هذا العام، و صندوق بلاك روك المتداول في البورصة ارتفع تتبع الصناعة بنسبة 41٪، لكن فيرويذر قالوا إنهم بالكاد بدأوا في معالجة النقص طويل الأمد في المساكن الذي قدر فريدي ماك بنحو 3.8 مليون منزل قبل الوباء، وهو رقم من المحتمل أن ينمو منذ ذلك الحين.

وقالت إن شركات البناء بدأت العمل في 692 ألف منزل جديد لأسرة واحدة فقط هذا العام، و1.1 مليون منها تشمل الوحدات السكنية والشقق. وأضافت أن الأمر سيستغرق ما يقرب من أربع سنوات لبناء ما يكفي من المنازل لإعادة بناء الإمدادات، وهذا يترك تكوين أسر جديدة. وفي الوقت نفسه، بدأ بناء الشقق في التباطؤ بالفعل، وتراجع شركات البناء عن شراء الرهن العقاري وغير ذلك من الأساليب التي استخدموها لدعم الطلب.

هناك أسباب للاعتقاد بإمكانية ظهور المزيد من المشترين. وقال دنكان إن جيل الألفية ينتقل الآن إلى سنوات ذروة شراء المنازل الآن، واعدًا بإضافة ملايين المشترين المحتملين إلى السوق، مع وصول أكبر مجموعات المواليد السنوية إلى متوسط ​​عمر الشراء لأول مرة وهو 36 عامًا بحلول عام 2026 تقريبًا. ويتوقع فيرويذر أن يؤدي ذلك إلى عودة المزيد من المشترين إلى السوق، لكنه سيدفع الأسعار حتمًا إلى الارتفاع مرة أخرى نحو الذروة السابقة، والتي كانت هناك علامات على حدوثها في وقت سابق من هذا العام عندما انخفضت أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى 6٪ في أوائل مارس.

وقال فيرويذر: “نحن بحاجة إلى عامين إضافيين للبناء بهذه الوتيرة، ولا يمكننا الحفاظ على الطلب بسبب ارتفاع أسعار الفائدة”.

إن بنك الاحتياطي الفيدرالي وسوق السندات يمثلان مشاكل كبيرة

يقول الاقتصاديون إن هناك مشكلتين فيما يتعلق بمعدلات الرهن العقاري في الوقت الحالي. الأول هو بنك الاحتياطي الفيدرالي العازم على عدم إعلان النصر على التضخم قبل الأوان، والآخر هو سوق السندات المفرطة الحساسية التي ترى التضخم في كل مكان، حتى مع انخفاض معدل ارتفاع الأسعار في مختلف أنحاء الاقتصاد بشكل ملحوظ.

فقد أصبحت أسعار الفائدة على الرهن العقاري أعلى بنحو نقطتين مئويتين عما كانت عليه في أوائل مارس/آذار ــ على الرغم من أن التضخم على مدى 12 شهراً، والذي تتحوط أسعار الفائدة المرتفعة ضده نظرياً، انخفض إلى مستوى منخفض بلغ 3.1% بعد أن كان 6% في فبراير/شباط. لا يزال هذا أعلى من هدف بنك الاحتياطي الفيدرالي البالغ 2٪ للتضخم الأساسي، لكن مقياس التضخم باستثناء تكاليف المأوى – التي تقول الحكومة إنها ارتفعت بنسبة 7٪ في العام الماضي على الرغم من الانخفاضات أو المكاسب الأقل بكثير في أسعار المساكن التي أبلغت عنها مصادر خاصة – كان 2.1 % أو أقل منذ مايو.

قام بنك الاحتياطي الفيدرالي برفع سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية بمقدار ثلاثة أرباع نقطة فقط منذ ذلك الحين، كجزء من استراتيجيته “الأعلى لفترة أطول” – الحفاظ على أسعار فائدة أعلى بدلاً من إضافة المزيد من زيادات أسعار الفائدة بقوة من هنا. السبب الأكبر لارتفاع الرهون العقارية في الآونة الأخيرة هو سوق السندات، والتي دفع عوائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات إلى الارتفاع بنسبة تصل إلى 47%، أي 1.6 نقطة مئوية كاملة. علاوة على ذلك، اتسع الفارق التقليدي بين سندات الخزانة والرهون العقارية لمدة 10 سنوات إلى أكثر من 3 نقاط مئوية – 1.5 إلى 2 نقطة هو النطاق التقليدي.

وقال فيرويذر: “من الصعب تبرير الارتفاع في أسعار الفائدة، لذلك قد يكون الأمر مجرد تقلبات”.

ومع ذلك، يتوقع عدد قليل من الاقتصاديين أو التجار أن يقوم بنك الاحتياطي الفيدرالي بخفض أسعار الفائدة لمساعدة قطاع الإسكان. وتتوقع أداة CME FedWatch، التي تعتمد على أسعار العقود الآجلة، أنه حتى لو انتهى البنك المركزي، أو على الأقل اقترب من الانتهاء من رفع أسعار الفائدة، فإنه لن يبدأ في خفض أسعار الفائدة حتى مارس أو مايو المقبلين، وبشكل متواضع فقط بعد ذلك. وقال دنكان إنه من المرجح أن تظل الفروق واسعة النطاق حتى تنخفض أسعار الفائدة قصيرة الأجل إلى ما دون أسعار سندات الخزانة طويلة الأجل.

قد يستغرق الأمر حتى عام 2026 لرؤية سوق العقارات “العادي”.

يقول الاقتصاديون إن إعادة القدرة على تحمل التكاليف إلى نطاق مريح سيتطلب مزيجًا من الأجور الأعلى، وأسعار الفائدة المنخفضة، واستقرار الأسعار، وقد يستغرق هذا المزيج حتى عام 2026 أو بعد ذلك.

وقال زاندي “السوق في حالة تجميد عميق وعميق”. “إن الطريقة الوحيدة لذوبان الجليد هي مزيج من انخفاض الأسعار وارتفاع الدخول وانخفاض أسعار الفائدة.”

وفي بعض أجزاء البلاد، سيكون الأمر أكثر صعوبة، وفقًا لـ NAR. وقد أصبحت القدرة على تحمل التكاليف أكثر تضرراً في أسواق مثل نيويورك وكاليفورنيا مما هي عليه على المستوى الوطني، كما أن الأسواق ذات الدخل المتوسط ​​مثل فينيكس وتامبا لا يمكن تحمل تكاليفها الآن كما كانت الحال في أجزاء من كاليفورنيا في وقت سابق من هذا العام.

وإلى أن تطبيع الظروف، سوف يظل السوق حكرا على مجموعات صغيرة من الناس. سيكون للمشترين النقديين ميزة أكبر من المعتاد. ويقول يون، إذا كان المشتري على استعداد للانتقال إلى الغرب الأوسط، فإن أفضل الصفقات في البلاد يمكن العثور عليها في أماكن مثل لويزفيل، وإنديانابوليس، وشيكاغو، حيث من شأن التخفيضات الصغيرة نسبياً في أسعار الفائدة أن تدفع القدرة على تحمل التكاليف إلى الاقتراب من المعايير الوطنية طويلة الأجل. وفي الوقت نفسه، سيكون هناك جهد كبير في جميع أنحاء البلاد.

وقال يون: “إن معدلات الرهن العقاري لن تعود إلى 3%، وسنكون محظوظين إذا عدنا إلى 5”.