إذا لم تدخل سوق الإسكان عندما كانت أسعار الفائدة منخفضة، فقد تشعر وكأنك فاتك القارب.
يبلغ متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا حاليًا حوالي 6.7٪. وهذا أقل من 7.8% في أواخر أكتوبر، ولكنه أعلى بكثير من 3% أو نحو ذلك التي شهدناها في عام 2021.
بالنسبة للمراقب العادي، فإن الجاني وراء التسلق واضح. بدءًا من أوائل عام 2022، بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في رفع سعر الفائدة القياسي، مما أدى إلى ارتفاع أسعار الفائدة على جميع أنواع الديون.
لكن أورفي ديفونجي، كبير الاقتصاديين في شركة Zillow، يختلف مع هذا الرأي. وفي حدث رعته شركة Zillow في تشرين الأول (أكتوبر)، قال إن تأثير بنك الاحتياطي الفيدرالي على أسعار الفائدة على الرهن العقاري مبالغ فيه. أطروحته: “لا تلوم بنك الاحتياطي الفيدرالي”.
وإذا لم يكن البنك المركزي، فمن؟
التقت شركة Make It مع Divounguy في العام الجديد للدردشة حول الدوافع الاقتصادية لأسعار الرهن العقاري، حيث يعتقد أن الأسعار تتجه في عام 2024 وما إذا كان الأمر يستحق التفكير في الحصول على رهن عقاري بمعدل قابل للتعديل أم لا.
CNBC اصنعها: بنك الاحتياطي الفيدرالي يحدد أسعار الفائدة قصيرة الأجل. هل تميل الرهون العقارية إلى المتابعة؟
Divounguy: تميل معدلات الرهن العقاري إلى اتباع عائد سندات الخزانة لمدة 10 سنوات. نحن نعلم أيضًا أنه في كثير من الأحيان يكون هناك فارق بين معدلات الرهن العقاري والعائد على الـ 10 سنوات. ويرجع معظم هذا الانتشار إلى عدم اليقين بشأن عدد من العوامل في السوق.
عندما يتعلق الأمر بالعائد على سندات الخزانة لأجل 10 سنوات، والذي يشبه المحرك الرئيسي للتغيرات التي نراها، فإن ذلك يعتمد على التضخم الحالي والنمو الاقتصادي، ولكن أيضًا على التوقعات بشأن التضخم المستقبلي والنمو الاقتصادي المستقبلي.
كيف بدت الصورة مؤخرا؟
وانخفض معدل التضخم في العام الماضي من حوالي 9٪ على أساس سنوي إلى حوالي 3٪. لقد شهدنا بعض التبريد في سوق العمل. لقد شهدنا تطبيع نمو الإيجارات ونمو الأسعار في سوق الإسكان. لقد شهدنا تباطؤ نمو الأجور. كل ذلك يدلني على أن الاقتصاد الأمريكي بدأ يتباطأ.
ونتيجة لذلك، انخفضت العائدات منذ أكتوبر. في ديسمبر/كانون الأول، أصدر بنك الاحتياطي الفيدرالي ملخصه للتوقعات الاقتصادية، مما يشير إلى أنه يتوقع أن يتباطأ الاقتصاد الأمريكي بشكل أكبر في عام 2024. واستجاب السوق وشهدت انخفاض العائدات. ولذلك انخفضت معدلات الرهن العقاري تحسبا لهذا التباطؤ في النشاط الاقتصادي في عام 2024.
انتظر، لذا فإن بنك الاحتياطي الفيدرالي متورط.
معدلات الرهن العقاري لا تعتمد حقا على بنك الاحتياطي الفيدرالي. وهي تعتمد على التضخم والتوقعات بشأن التضخم المستقبلي والنمو الاقتصادي.
لا يوجد الكثير مما يمكن أن يفعله بنك الاحتياطي الفيدرالي للتأثير على حيث تنتهي معدلات الرهن العقاري. في الواقع، تاريخيًا، عندما يتغير سعر فائدة بنك الاحتياطي الفيدرالي، فإن العوائد قصيرة الأجل هي التي تتحرك جنبًا إلى جنب مع أسعار الفائدة. ولا تستجيب العائدات طويلة الأجل بالضرورة للزيادة في سعر الفائدة.
فهل تتحرك العائدات طويلة الأجل، مثل سندات الخزانة، إلى الأسفل عندما تتوقع السوق اقتصاداً ضعيفاً وانخفاضاً في التضخم؟ هل هذه هي الطريقة التي يعمل بها؟
صحيح – قبل الظروف الاقتصادية. إذا كنت تتوقع أن يقع الاقتصاد الأمريكي في ركود عميق، فقد تخرج وتشتري السندات. يمكنك الخروج وشراء سندات الخزانة طويلة الأجل هذه.
وهذا يدفع سعر سندات الخزانة إلى الأعلى (ويدفع العائدات إلى الانخفاض) لأن هناك علاقة مقلوبة بين أسعار السندات والعوائد.
إذن على من يقع اللوم عندما ترتفع أسعار الفائدة؟
اقتصاد قوي. إنه شراء المستهلكين وتوظيف الشركات. إنه اقتصاد قوي ومرن أدى إلى رفع التضخم إلى أعلى مستوى له منذ 40 عامًا.
ونتيجة لذلك، شهدنا زيادة في العائدات ورأينا بنك الاحتياطي الفيدرالي يستجيب لارتفاع التضخم من خلال رفع أسعار الفائدة. لقد شهدنا زيادة في أسعار الفائدة في جميع المجالات. وعلى هذا فإن الاقتصاد القوي هو المخطئ في الأساس.
لذا، إذا كنا نتوقع أن يهدأ الاقتصاد والتضخم من هنا وأن يخفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة، فهل ينبغي لنا أن نتوقع انخفاض الرهن العقاري؟
كما قلت سابقًا، فإن معدلات الرهن العقاري لا تستجيب بالضرورة لسعر فائدة بنك الاحتياطي الفيدرالي. لذا فإن انخفاض سعر الفائدة لدى بنك الاحتياطي الفيدرالي قد لا يؤدي إلى انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى هذا الحد.
فقط إذا كان الاقتصاد الأمريكي يعاني من الكثير من المشاكل، وكان المستثمرون يعتقدون أن الاقتصاد قد يدخل في انكماش اقتصادي أو انكماش، فسنشهد انخفاضًا أكبر في العائدات عن المستوى الحالي، ويمكننا أن نرى انخفاضًا أكبر في معدلات الرهن العقاري. لكن معدلات الرهن العقاري الكبيرة تلك، نادرًا ما تحدث هذه الانخفاضات.
ينخفض العائد على سندات الخزانة لأجل 10 سنوات عادة بحوالي (نقطة مئوية واحدة) بين آخر رفع لسعر الفائدة وأول خفض لسعر الفائدة. لقد حدث ذلك بالفعل. لذا فإن توقعاتي هي أنه من غير المرجح أن تنخفض العائدات طويلة الأجل مثل سندات الخزانة لأجل 10 سنوات (التي تميل معدلات الرهن العقاري إلى اتباعها) بشكل أكبر من حيث هي الآن.
حسنًا، إذا كنا لا نعتقد أن أسعار الفائدة ستنخفض كثيرًا هذا العام، فماذا عن أسعار المنازل الفعلية؟
البناء الجديد لا يزال يعمل بشكل جيد، وخاصة في قطاع الأسرة الواحدة. أتوقع أن أرى كل تلك المنازل قيد الإنشاء معروضة في السوق. وهذا سوف يساعد في الضغط الهبوطي على الأسعار.
في الوقت نفسه، إذا انخفضت تكلفة تمويل المشاريع الجديدة، فمن المحتمل أننا سنرى وتيرة البناء الجديدة تتسارع مرة أخرى قليلاً، خاصة إذا كانوا يعتقدون أن الطلب على الإسكان سيكون ثابتًا جدًا في العام المقبل. وهذا سوف يضع بعض الضغط الهبوطي على الأسعار.
أتوقع أن تستمر الأسعار في الارتفاع، ولكن في الأساس سترتفع بوتيرة أبطأ مما شهدناه في السنوات القليلة الماضية.
لنفترض أن لدي المال لشراء منزل، وأتوقع أن تنخفض معدلات الرهن العقاري في نهاية المطاف، إن لم يكن كثيرًا هذا العام. هل يستحق الحصول على الرهن العقاري بمعدل قابل للتعديل؟
أود أن أقول، لا تأخذ المخاطرة. إذا كان بإمكانك الشراء الآن، فمن الأفضل دائمًا أن تشارك في اللعبة. لا يزال نمو الأسعار لديك إيجابيًا، وهذا يعني أنك على الأرجح ستجمع بعض حقوق ملكية المنزل.
ولكن إذا انخفضت أسعار الفائدة على الرهن العقاري، فمن المحتمل أن يكون ذلك بسبب أن النشاط الاقتصادي يكافح بطريقة تجعلنا نواجه بعض المشاكل الاقتصادية الخطيرة. وإذا لم تفقد وظيفتك، فيمكنك دائمًا أن يكون لديك خيار إعادة التمويل، وهو ما فعله الجميع أثناء الوباء.
هذه نصيحتي لمشتري المنازل المحتملين. أعتقد أن الخطوة المثالية هنا هي التحوط ضد مخاطر عودة معدلات الرهن العقاري إلى الارتفاع من خلال المشاركة في اللعبة، إذا كنت تستطيع تحمل ذلك الآن.
تم تحرير هذه المقابلة من أجل الطول والوضوح.
لا تفوت: هل تريد أن تكون أكثر ذكاءً وأكثر نجاحًا في أموالك وعملك وحياتك؟ اشترك في النشرة الإخبارية الجديدة لدينا!
هل تريد الحصول على وظيفة أحلامك في عام 2024؟ خذ دورة CNBC الجديدة عبر الإنترنت حول كيفية تحقيق النجاح في مقابلة عملك لمعرفة ما يبحث عنه مديرو التوظيف حقًا، وتقنيات لغة الجسد، وما يجب قوله وما لا يجب قوله، وأفضل طريقة للحديث عن الأجر. ابدأ اليوم ووفر 50% باستخدام رمز الخصم EARLYBIRD.
الدفع: يقول الخبير إن “الميزانية الصاخبة” هي أمر “صحي” عقليًا وماليًا، كما أنها من آداب السلوك الجيدة أيضًا
