لقد تم نقل التهديد الناجم عن موجة تلوح في الأفق من القروض العقارية التجارية المستحقة إلى المستثمرين بشكل جيد، ولكن من المحتمل أن تكون المقاييس التي يستخدمونها لحماية أنفسهم من المخاطر معيبة. يتجنب العديد من المستثمرين أسهم البنوك ذات التركيزات العالية من التعرض للعقارات التجارية. ومع ذلك، فإن هذا المقياس قد يغيب عن البنوك التي لديها قروض أكثر خطورة في دفاترها على الرغم من وجود تركيزات أقل من CRE. ولهذا السبب، قد يرغب المستثمرون في إلقاء نظرة أكثر تفصيلاً على أنواع القروض التي يحتفظ بها البنك. ومن خلال القيام بذلك، قد يجدون أن بعض البنوك الأكبر حجماً تقف على أرضية أكثر اهتزازاً مما يوحي به تركيز CRE الخاص بها. جدار الاستحقاق من المقرر أن يحين موعد استحقاق حوالي 30٪ من ديون CRE المستحقة بين عامي 2024 و2026، وفقًا لمزود البيانات Trepp. وعندما يحين موعد استحقاق هذا الدين ويتطلع أصحاب العقارات إلى إعادة التمويل، سيواجه المقترضون مدفوعات ديون أعلى بكثير بسبب ارتفاع أسعار الفائدة، وقد يصبح الاقتصاد غير قابل للاستمرار، خاصة في ضوء انخفاض قيمة العديد من العقارات المكتبية. قد يقرر المالكون أنه من الأسهل إعادة المفاتيح والابتعاد. ومن الواضح أن المخاوف المتزايدة بشأن مخاطر التخلف عن السداد تؤثر على أسهم البنوك، التي تقاوم بالفعل الرياح المعاكسة المتمثلة في ارتفاع أسعار الفائدة. في الواقع، فإن الفجوة بين مؤشر بنك KBW (بزيادة قدرها 4% تقريبًا منذ بداية العام حتى الآن) وصندوق SPDR S&P للخدمات المصرفية الإقليمية (KRE) (بانخفاض بنسبة 12% منذ بداية العام حتى الآن) مقابل مؤشر S&P 500 (بزيادة 14 نقطة تقريبًا) %) أصبحت الآن أوسع مما كانت عليه خلال أزمة البنوك الإقليمية في ربيع عام 2023، حسبما كتبت إريكا نجاريان، محللة بنك UBS، في مذكرة بحثية يوم الخميس. وفي الوقت الحالي، تم احتواء القروض المتعثرة. وفقًا لـ CoStar، فإن حوالي 1.23% من جميع قروض CRE المستحقة تعتبر معرضة للخطر، ولكن الاتجاه قد يسير في الاتجاه الخاطئ. في نهاية الربع الأول، قالت الشركة الفيدرالية للتأمين على الودائع إن حجم القروض العقارية التي فات موعد استحقاقها أو في حالة غير مستحقة بلغ 35 مليار دولار، بزيادة 9٪ عن الربع الرابع من عام 2023 وأعلى بنسبة 59٪ عن نفس الفترة من العام. مسجلاً أعلى مستوى له منذ 11 عامًا. وكان المستثمرون يعاقبون أسهم البنوك الإقليمية، خاصة عندما يتجاوز تعرض البنك للعقارات التجارية أكثر من 300% من إجمالي حقوق المساهمين. وهذا هو المعيار الذي اعتبره الاحتياطي الفيدرالي مبالغا فيه. قال مات بريز، محلل ستيفنز، إن العديد من بنوك شمال شرق ووسط المحيط الأطلسي التي يغطيها والتي لديها تركيزات من CRE أعلى من 300٪ يتم تداولها بأقل من القيمة الدفترية الإجمالية. لكن تركيزات CRE لا ينبغي أن تكون الاعتبار الوحيد للمستثمرين. القروض المتأخرة لاحظ محللو ستيفنز أن الملفات المصرفية للربع الأول من مؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية (FDIC) كشفت أن البنوك التي لديها أصول تزيد عن 250 مليار دولار هي التي تشهد تسارعًا في القروض المتأخرة السداد، على الرغم من وجود بعض من أدنى تركيزات CRE. وبلغ معدل القروض المتعثرة في هذه المجموعة 4.48% في الربع الأول. وقال المحللون إن هذا أعلى بكثير من معدل 1.47% في البنوك الإقليمية و0.69% في البنوك المجتمعية. من المحتمل أن يعكس هذا الاتجاه أن بعض البنوك الكبرى تتعرض لممتلكات مكتبية كبيرة رفيعة المستوى في المناطق الحضرية الكبرى. لقد تضررت هذه العقارات بشدة بشكل خاص من مناطق وسط المدينة التي تضررت من الوباء والشركات التي تتطلع إلى تقليص احتياجاتها العقارية في عصر العمل المختلط. كما دعا بنك الاحتياطي الفيدرالي في مدينة كانساس سيتي إلى ذلك في تقرير، قائلًا إن خطر التخلف عن السداد من العقارات المكتبية يرتفع مع حجم العقار. وقدرت أنه إذا كانت مساحة العقار أكبر من 500 ألف قدم مربع، فإن خطر التخلف عن السداد بنسبة 22٪، في حين أن المبنى الذي تقل مساحته عن 150 ألف قدم مربع قد يكون خطر التخلف عن السداد أقل من 5٪. وبعبارة أخرى، قد تكون البنوك المجتمعية أقل خطورة مما قد يوحي به رقم التعرض لـ CRE. وفقًا لبريز، لا يوجد مقياس واحد يمكن عزله بسهولة، ولكن يمكن للمستثمرين أن يأخذوا في الاعتبار متوسط حجم القرض في البنك بالإضافة إلى فئات الأصول المعرضة لأسعار الفائدة وبعض القوى السلبية الأخرى المؤثرة. وقال في مقابلة: “أعتقد أنك تبدأ في عزل قطعة أصغر بكثير من تلك الكعكة”. ضمن منطقة تغطية Breese، أفضل اختياراته للأسهم هي NBT Bancorp. وWebster Financial وValley National Bancorp. وقال إنه في حين أن البنكين الأخيرين لهما بعض التعرض للعقارات في مدينة نيويورك، فإن كلا البنكين يستفيدان من فرق الإدارة القوية. (أسواق العقارات في نيويورك تتنقل بين انخفاض قيم المكاتب، فضلا عن ديناميكيات العقارات المتعددة الأسر الخاضعة لتنظيم الإيجار). ومع ذلك، حتى هذه الأسهم من المرجح أن تواجه صعوبة طالما ظلت أسعار الفائدة مرتفعة والمخاوف بشأن حقوق الملكية العقارية مستمرة. وانخفضت أسهم شركة ويبستر ومقرها كونيتيكت بأكثر من 22% منذ بداية العام حتى الآن، في حين تراجعت أسهم فالي ناشيونال في نيوجيرسي بنسبة 40%. كان أداء NBT، الذي انخفض بنسبة 16٪ تقريبًا منذ بداية العام، أفضل قليلاً. أسهم NBTB YTD Mountain NBT Bancorp منذ بداية العام حتى الآن. يرى Breese أن NBT هي لعبة دفاعية وهجومية على حد سواء حيث تتمتع بتمويل قوي وتركيز منخفض لـ CRE بنسبة 203٪. كما أن لديه فرصة مقنعة في المستقبل باعتباره بنكًا شمالي نيويورك يقع في منطقة تشهد الكثير من الاستثمار في تصنيع أشباه الموصلات من شركات مثل Micron Technology. وقالت نجاريان من UBS إن البنك قام بفحص الأسهم التي كانت حساسة لأسعار الفائدة وكانت الأكثر تعرضًا لـ CRE، كما أن مجموعة Citizens Financial Group ومقرها بروفيدنس في RI لديها “القصة المستقلة الأكثر إقناعًا”. واستشهدت بعوامل مثل الخدمات المصرفية الخاصة. الجر والسحب المنخفض من المقايضات كمحفزين. بالنسبة للبنوك الكبرى، يمكن أن تتحسن المعنويات، وفقًا لمحلل بايبر ساندلر ر. سكوت سيفرز. وفي أوائل يونيو، أوضح أن البنوك الكبرى لديها عدد أقل من “البدلات” المعلقة وتحسين الأساسيات مثل فرصة حدوث تحول في صافي دخل الفوائد والانتعاش في الأعمال المصرفية الاستثمارية حتى مع ارتفاع أسعار الفائدة. كما يحب Siefers أيضًا Citizens Financial وكذلك Cleveland's KeyCorp. لديه تصنيف زيادة الوزن على كلا السهمين. ارتفع معدل المواطنين بأقل من 3% حتى الآن، في حين ارتفعت KeyCorp. وانخفضت الأسهم بنسبة 7٪ تقريبًا خلال نفس الفترة. وكتب سيفرز: “لقد زاد اهتمام المستثمرين الماليين فقط، على الرغم من أن العموميين ما زالوا غير منخرطين في الغالب”.
