بعد أن وصل إلى أدنى مستوياته عند أقل من 3% في يناير 2021، أصبح متوسط سعر الرهن العقاري لمدة 30 عامًا بسعر ثابت أعلى من 7%، وهو معدل مرتفع للغاية بالنسبة للعديد من أصحاب المنازل بحيث لا يفكرون في البيع.
وبمعدلات اليوم، سيحتاج معظم أصحاب المنازل إلى تمويل منزل جديد بمعدل أعلى من المعدل الذي يحتفظون به حاليا، مما يضيف مئات الدولارات شهريا إلى دفعات رهنهم العقاري. وقد خلق ذلك حافزا للبقاء حيث هم.
وقالت نيكول باتشو، وهي خبيرة اقتصادية كبيرة في شركة Zillow: “حتى لو اشتروا منزلاً أرخص، فإن مدفوعاتهم سترتفع”.
وقال باتشو: “إن أصحاب المنازل الحاليين إما لا يستطيعون أو لا يرغبون في بيع منازلهم لأنهم لا يستطيعون تحمل رهن عقاري على منزل جديد”.
المزيد من التمويل الشخصي:
المزيد من الأزواج غير المتزوجين يشترون المنازل معًا
بعض المفاجآت المالية المكلفة لمشتري المنازل لأول مرة
61% من البالغين يعيشون من راتب إلى راتب
ولكن هناك نقطة تحول، كما وجدت التقارير الأخيرة: يصبح أصحاب المنازل على استعداد لبيع منازلهم بمقدار الضعف تقريبًا إذا كان معدل الرهن العقاري الخاص بهم هو 5٪ أو أعلى، وفقًا لـ Zillow، و71٪ من مشتري المنازل المحتملين الذين يخططون لشراء منزلهم التالي بسعر فائدة مرتفع. قال الرهن العقاري إنهم لن يقبلوا معدل فائدة أعلى من 5.5٪ – وهذا هو “سعر الفائدة السحري على الرهن العقاري”، وفقًا لمسح أجرته شركة جون بيرنز للأبحاث والاستشارات.
خلقت أسعار الفائدة المرتفعة تأثير “الأصفاد الذهبية”.
وبما أنه من غير المرجح أن تنخفض أسعار الفائدة في أي وقت قريب، فقد أدى ذلك إلى خلق ما يسمى بتأثير الأصفاد الذهبية. وعلى غرار الحوافز المالية التي قد يقدمها أصحاب العمل لثني الموظفين عن مغادرة الشركة، أصبح أصحاب المنازل الآن ملزمين بمعدلات الرهن العقاري المنخفضة.
يمتلك معظم أصحاب المنازل اليوم قروضًا عقارية بأسعار فائدة أقل من 4% أو حتى أقل من 3%، بعد الانتقال أو إعادة التمويل عندما وصلت الأسعار إلى مستويات منخفضة قياسية خلال جائحة كوفيد.
وقال توماس فيليبسون، أستاذ دراسات السياسة العامة في جامعة شيكاغو والرئيس السابق بالإنابة لمجلس المستشارين الاقتصاديين بالبيت الأبيض، إن هناك حالياً “عدداً كبيراً من الأشخاص الذين يعتمدون على قروض عقارية رخيصة للغاية”.
قال ما يقرب من 82٪ من متسوقي المنازل إنهم شعروا بأنهم “محاصرون” بسبب الرهن العقاري الحالي ذي السعر المنخفض، وفقًا لدراسة منفصلة أجراها موقع Realtor.com.
بوب وتيري وود، من موبايل، ألاباما، مع حفيدهما.
مجاملة: بوب وود
كان بوب وود، 66 عامًا، يفكر في بيع منزله في موبايل بولاية ألاباما. قام أستاذ المالية وزوجته تيري بشراء منزل مساحته 5000 قدم مربع مع حوض سباحة منذ ما يقرب من عقد من الزمن.
وقال لشبكة CNBC مؤخرًا: “ربما حان الوقت لتقليص حجمها”. إنهم يرغبون أيضًا في أن يكونوا أقرب إلى أحفادهم في ولاية تينيسي.
ومع ذلك، قال: “نحن في السنة العاشرة من الرهن العقاري الثابت بنسبة 3.125% لمدة 15 عامًا”. إنهم لا يريدون التحرك الآن والتخلي عن هذا السعر المنخفض للشراء بسعر أعلى. وقال: “نحن لا نريد أن ندفع هذا القدر من الفائدة”.
وقال وود إنه سيكون من المرجح أن يتحرك إذا انخفضت أسعار الفائدة إلى “نطاق 4٪ -5٪”.
وقال جريج ماكبرايد، كبير المحللين الماليين في بانكريت: “الحقيقة هي أنه إلى أن ينخفض التضخم بطريقة مجدية ومستدامة، فإن معدلات الرهن العقاري ستبقى مرتفعة”.
ولهذا السبب، هناك نقص حاد في المنازل المعروضة للبيع، حيث أن القوائم الجديدة منذ بداية العام حتى الآن متأخرة بنسبة 20٪ تقريبًا عن وتيرة العام الماضي، مما يزيد أيضًا من الضغط على الأسعار.
قد لا تنخفض الأسعار إلى أقل من 3% “في أي وقت قريب – إذا حدث ذلك على الإطلاق”
قال جاكوب تشانل، كبير الاقتصاديين في LendingTree: “من نواحٍ عديدة، نحن في منطقة مجهولة الآن”.
وفي الفترة من عام 1978 إلى عام 1981، تضاعفت معدلات الرهن العقاري على نحو مماثل من نحو 9% إلى أكثر من 18%، الأمر الذي اضطر المزيد من أصحاب المساكن إلى الاحتفاظ بمساكنهم.
ومع ذلك، “لم تكن معدلات الرهن العقاري عند مستويات منخفضة قياسية في أواخر السبعينيات قبل أن تبدأ في الارتفاع في أوائل الثمانينيات، ولم ترتفع أسعار المنازل بالسرعة نفسها”، كما قال تشانل.
وأضاف أنه إذا كان التاريخ يمكن أن يكون دليلا، فإن “هناك فرصة جيدة لأن يستعيد سوق الإسكان قوته مرة أخرى كما حدث في الماضي”.
وقال تشانل: “على الرغم من أن معدلات الرهن العقاري قد لا تعود إلى مستويات أقل من 3٪ مرة أخرى في أي وقت قريب – إذا حدث ذلك – فلا يوجد سبب للاعتقاد بأنها ستبقى مرتفعة كما هي حاليًا إلى الأبد”.
وقال سام خاطر، كبير الاقتصاديين في فريدي ماك: “التقلبات الأخيرة تجعل من الصعب التنبؤ بالتوجه التالي لأسعار الفائدة، ولكن يجب أن يكون لدينا مقياس أفضل في سبتمبر حيث يحدد مجلس الاحتياطي الفيدرالي خطواته التالية فيما يتعلق برفع أسعار الفائدة”.
اشترك في قناة سي إن بي سي على اليوتيوب.
