غير مسبوق تسوية بقيمة 418 مليون دولار بين الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين ومجموعات بائعي المنازل، والتي لم تدخل حيز التنفيذ بعد، تركت الكثير من الناس في حيرة من أمرهم كم قد يدفعون في العمولات في المستقبل.
ولكن بغض النظر عن مدى تقلب الأمور، سيستمر الناس في شراء المنازل. وسوف يفكر معظمهم في الاستعانة بخدمات وكيل المشتري.
إذا كنت تخطط لأن تكون من بينهم، فإليك ما يجب أن تتوقعه من أي وكيل مشتري مرخص – من الناحية القانونية والأخلاقية ومن حيث التوجيه العملي – وكيفية اختيار الوكيل الذي يناسب احتياجاتك.
يقوم وكلاء المشتري بشكل أساسي بتشغيل نقطة لفريقك. بدءًا من البحث عن منزل وحتى إغلاقه، يقع على عاتق هؤلاء الوكلاء واجب ائتماني يتمثل في تمثيل احتياجاتك فقط في عملية شراء المنزل. وقالت إيمي ليسنجر، رئيسة شركة RE/MAX, LLC: “يجب عليهم دائمًا أن يضعوا مصالح المشتري في قلب الصفقة”. “إنهم يضعون مصلحتك قبل مصلحتهم.”
وهذا يعني الكثير من الأشياء، بما في ذلك عرض المنازل التي تناسب احتياجاتك المحددة والتي يتم تسعيرها ضمن نطاق ما ترغب في إنفاقه. هذا لا يعني أنهم قد لا يظهرون لك شيئًا أعلى من النطاق الأولي المحدد، ولكن يجب أن يكونوا شفافين بشأن سبب قيامهم بذلك. وقال ليسينج: “ما سيكون انتهاكًا (لواجبهم) هو أنهم يعرضون لك فقط منازل تتجاوز ميزانيتك”.
إن وجود وكيل مشتري جيد يعني أيضًا وجود شخص على دراية بسوق العقارات المحلي ولديه المهارات والكفاءة للتفاوض مع وكيل البائع نيابة عنك.
بالإضافة إلى ذلك، يجب أن يكون وكيل المشتري المفيد قادرًا على تقديم قائمة بمقدمي الخدمات ذوي السمعة الطيبة الذين قد تحتاجهم أثناء عملية شراء المنزل، من المفتشين والمثمنين إلى المساحين والمقاولين ومحامي العقارات وغيرهم. من الناحية المثالية، سيقدم لك الوكيل ما لا يقل عن توصيتين أو ثلاث توصيات لأي نوع من مزودي الخدمة، كما قال ليسنجر.
ويجب أن يتمتع وكلاء المشتري ذوي الخبرة بمعرفة عملية قوية بقوانين العقارات المحلية والقواعد التي تحكم أعمال التجديد والمناظر الطبيعية والمرافق والبناء الجديد إلى جانب الرسوم والتصاريح والأوراق المطلوبة.
على سبيل المثال، يجب أن يكون وكيلك قادرًا على إخبارك بحق الطريق الذي تمتلكه شركة المرافق الكهربائية في عقار ما إذا كانت الشجرة قريبة من خط كهرباء. أو كم سيكلفك توصيل مياه المدينة بالمنزل.
من الناحية القانونية والأخلاقية، يتحمل وكلاء المشتري ستة التزامات رئيسية تجاهك.
وفاء: يجب أن يكونوا مخلصين لك ولمصالحك. ليس لهم. ليس البائع. ولا أي شخص آخر في عملية شراء المنزل.
سرية: وعليهم التعامل مع المعلومات التي تشاركها معهم على أنها سرية، بما في ذلك ميزانيتك ودوافعك لشراء منزل.
إفشاء: يجب عليهم الكشف عن أي معلومات ذات صلة تحتاجها لاتخاذ قرارك بشأن المنزل. يمكن أن يشمل ذلك العلامات الحمراء التي يلاحظونها. في حين أن الوكلاء غير ملزمين بفحص العقار رسميًا نيابة عن المشتري، كما أنه ليس من الضروري أن يكونوا خبراء في إصلاح المنازل، قال ليسنجر، ويعمل مع وكيل مشتري متمرس يمكنه اكتشاف المشكلات المحتملة (مثل العفن أو تلف المياه) ومن يدري ما قد يتطلبه إصلاحها يمكن أن يساعدك على تقييم ما إذا كان المنزل مناسبًا لك بشكل أفضل والمبلغ الذي ترغب في إنفاقه.
الرعاية المعقولة والاجتهاد: يقدم وكيل المشتري الجيد الكثير من المهارات والمعرفة إلى الطاولة، بدءًا من معرفة اتجاهات السوق المحلية إلى العثور على عقارات مماثلة وكتابة العروض، وحتى تقديم التوجيه السليم وجعل تجربة شراء المنزل بشكل عام خالية من المتاعب قدر الإمكان. .
طاعة: في حين أنه يمكنهم تقديم توصيات، يجب على وكيل المشتري اتباع تعليماتك، على افتراض أنك لا تطلب منه القيام بأي شيء غير قانوني.
مسئولية: يتعين على وكيل المشتري الاحتفاظ بسجلات جيدة وإثبات أي أموال تقدمها له (على سبيل المثال، شيك أمين الصندوق للحصول على أموال جدية أو أموال لدفع مفتش المنزل).
التزامات الوكلاء القانونية والأخلاقية
يجب على جميع وكلاء العقارات الالتزام بقانونين اتحاديين: قانون الإسكان العادل (FHA) وقانون إجراءات التسوية العقارية (RESPA).
تحظر إدارة الإسكان الفدرالية على وكلاء العقارات ومحترفي الرهن العقاري وأصحاب العقارات وغيرهم من التمييز ضد أي شخص لأسباب تتعلق بالعرق أو اللون أو الأصل القومي أو الدين أو الجنس أو الحالة العائلية أو الإعاقة.
وفي الوقت نفسه، يتطلب قانون RESPA أن يحصل المستهلكون الذين يسعون للحصول على رهن عقاري مدعوم فيدراليًا أو مرتبط فيدراليًا على الإفصاحات ذات الصلة وفي الوقت المناسب حول طبيعة وتكاليف العملية العقارية.
وهو يحظر على وجه التحديد ممارسات مثل حصول العاملين في مجال العقارات على عمولات (على سبيل المثال، عن طريق توجيهك إلى مزود خدمة محدد يدفع للوكيل مقابل إرسالك بطريقته الخاصة).
وبخلاف هذين القانونين، لدى كل ولاية قوانينها وإرشاداتها الخاصة التي توضح القواعد بالإضافة إلى متطلبات الترخيص والتعليم التي تنطبق على وكلاء العقارات والوسطاء. لذا تحقق من موقع الويب الخاص بهيئة إدارة العقارات في الولاية التي ترغب في شراء منزل فيها. قد تُعرف هذه الهيئة باسم اللجنة العقارية أو مجلس العقارات أو إدارة العقارات.
بالإضافة إلى المتطلبات القانونية، إذا كان الوكيل سمسار عقارات معينًا (بمعنى أنه عضو في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين)، فيجب عليه الالتزام بقواعد الأخلاقيات الخاصة بـ NAR.
إذا لم يكونوا أعضاء في NAR، فقد ينتمون إلى جمعية عقارية محترفة لديها إرشادات أخلاقية خاصة بها. على سبيل المثال، يلتزم أعضاء الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين بقواعد المسؤولية المهنية الخاصة بالمجموعة.
بينما تريد شخصًا كفؤًا، فأنت تريد أيضًا العمل مع شخص تثق به ويتواصل بشكل جيد. لهذا السبب تريد إجراء مقابلات مع عدد قليل من وكلاء المشترين قبل أن تستقر على أحدهم، كما قال جيسون أبرامز، رئيس الصناعة والتعليم في شركة كيلر ويليامز ريالتي، وهي شركة عقارية ذات امتياز.
من الناحية المثالية، تريد اختيار شخص لديه الكثير من الخبرة في إجراء المعاملات العقارية في المنطقة التي تبحث فيها.
اسألهم عن أنواع الخدمات التي يقدمونها وناقش معهم الخدمات التي تريدها. قال ديفيد كينت، مؤسس وكيل The Real Buyer's Agent في تشارلستون بولاية ساوث كارولينا، اكتشف أيضًا ما إذا كان الوكيل لديه توفر سيعمل مع جدولك الزمني.
قال كينت: “أنت أيضًا تريد أن تعرف أن الشخص يتمتع بسمعة مهنية جيدة”. “قم بالبحث عن الوكيل.”
إلى جانب قراءة شهاداتهم، تأكد من أنهم مرخصون في الولاية التي تتسوق فيها وما إذا كانوا في وضع جيد.
عندما تقرر المضي قدمًا مع وكيل معين، سيُطلب منك التوقيع على اتفاقية بين المشتري والوسيط، وهي وثيقة ملزمة قانونًا يجب عليك الاطلاع عليها بعناية قبل التوقيع.
وقال أبرامز: “أي شيء يوافق عليه المشتري مع الوكيل سيتم توضيحه في الاتفاقية”.
ستحدد الاتفاقية، من بين أمور أخرى، التزامات الوكيل القانونية والأخلاقية تجاهك، بالإضافة إلى التزاماتك، والتي قد تتضمن صفقة للعمل مع وساطة ذلك الوكيل حصريًا داخل منطقة جغرافية لفترة معينة من الوقت. وقد يتضمن أيضًا العمولة التي ستدفعها للوكيل إذا لم يوافق بائع المنزل الذي تشتريه على دفع كل من وكيل الإدراج ووكيل المشتري، وهي الطريقة التقليدية التي يتم بها ذلك. وقال كينت: أو قد يتضمن رسمًا ثابتًا أو سعرًا بالساعة توافق على دفعه مقابل خدمات معينة.
يجب أن تناسب الشروط النهائية احتياجاتك بشكل أفضل. لذا تذكر، كما قال أبرامز، “كل شيء قابل للتفاوض”.
