يعاني الأمريكيون من أسوأ أزمة في القدرة على تحمل تكاليف الإسكان منذ عقود. لم يتخلى جيل الطفرة السكانية عن منازلهم، وتكاليف التأمين ترتفع بشكل كبير، ومعدلات الرهن العقاري مرتفعة للغاية، ويقول نصف المستأجرين إنهم لا يستطيعون تحمل أقساطهم الشهرية. لقد تخلى البعض عن امتلاك منزل.
لقد استغرقت المشكلة سنوات عديدة، ويتفق الاقتصاديون على أنه لا يمكن حلها بسهولة. لكن الرئيس جو بايدن قال خلال خطاب حالة الاتحاد يوم الخميس إن الحكومة لديها حل في جعبتها.
“أعلم أن تكلفة السكن مهمة جدًا بالنسبة لك. وإذا استمر التضخم في الانخفاض، فسوف تنخفض معدلات الرهن العقاري أيضًا. قال: “لكنني لا أنتظر”.
وأشاد المدافعون عن الإسكان الميسر بخطة بايدن لمساعدة أصحاب المنازل المحتملين على تحمل تكاليف الشراء. لكن النقاد يقولون إن خطة بايدن لا يمكن إلا أن تؤدي إلى تفاقم المشكلة من خلال خلق المزيد من الطلب على المنازل دون معالجة كافية للعامل الرئيسي وراء الأزمة: أمريكا ليس لديها ما يكفي من المنازل.
الإعفاءات الضريبية ومبادرات شراء المنازل الأخرى
اقترح بايدن يوم الخميس عدة إجراءات لتحسين القدرة على تحمل تكاليف السكن وزيادة عدد المنازل للشراء أو الإيجار.
وأعلن عن زوج من الإعفاءات الضريبية الجديدة، والتي تتطلب اتخاذ إجراء من الكونجرس قبل أن تدخل حيز التنفيذ. الأول هو ائتمان قابل للاسترداد بقيمة 10.000 دولار لمشتري المساكن من الطبقة المتوسطة – وهو في الأساس تخفيض سعر الفائدة. وتقدر الإدارة أن هذا البرنامج سيساعد أكثر من 3.5 مليون مشتري على إبرام صفقة لشراء منزلهم الأول خلال العامين المقبلين.
بالنسبة لأصحاب المنازل، هناك إعفاء ضريبي بقيمة 10000 دولار يهدف إلى حث الناس على طرح منازلهم الجديدة في السوق. سيكون هذا بمثابة ائتمان ضريبي لمدة عام واحد لعائلات الطبقة المتوسطة التي تبيع منزلاً بسعر أقل من متوسط سعر المنزل في المنطقة لشخص سيعيش في المنزل. ومن المقدر أن تخدم حوالي 3 ملايين بائع.
بالإضافة إلى ذلك، يدعو الرئيس الكونجرس إلى إصدار تشريع يقول إنه قد يؤدي إلى بناء وتجديد أكثر من مليوني منزل لسد الفجوة في عرض الإسكان وخفض تكاليف الإسكان.
ويقول بايدن إن المقترحات ستعالج العاملين الرئيسيين وراء أزمة القدرة على تحمل تكاليف المنازل: عقود من البناء قيد الإنشاء تعني عدم وجود منازل كافية في السوق، وارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى أعلى مستوياتها منذ عدة عقود – أكثر من ضعف ما كانت عليه في السابق. كانت قبل تولي بايدن منصبه.
فقد أصبح الإيجار اليوم أعلى بنسبة 30% مما كان عليه قبل الوباء، كما ارتفعت أسعار المنازل الآن بنسبة تزيد عن 40%.
وفي الوقت نفسه، فإن أصحاب المنازل الذين أعادوا التمويل أو اشتروا بمعدلات رهن عقاري منخفضة للغاية في عصر الوباء بنسبة 2٪ أو 3٪ يترددون بشدة في بيع منازلهم وشراء واحدة جديدة بالمعدل السائد الذي يقترب من 7٪: أكثر من 90٪ من القيمة الحالية. أصحاب المنازل لديهم معدلات رهن عقاري بنسبة 6٪ أو أقل.
يتفق خبراء الإسكان على عدم وجود عدد كافٍ من المنازل المتاحة للإيجار أو التملك، مقارنة بالطلب. وتتراوح تقديرات الفجوة بين 1.5 مليون إلى 7.2 مليون، اعتماداً على من يحسبها وما هي الافتراضات التي يتم وضعها.
احتفل المدافعون عن الإسكان ببايدن الذي وضع تحديات المستأجرين وأصحاب المنازل في المقدمة.
وقال ديفيد دوركين، الرئيس والمدير التنفيذي لمؤتمر الإسكان الوطني، وهي منظمة غير ربحية تدعم الإسكان الميسر: “هذا هو خطاب حالة الاتحاد الأكثر أهمية بشأن الإسكان منذ أكثر من 50 عامًا”.
وقال دوركين في بيان: “إن دعوة الرئيس بايدن للكونجرس لمعالجة المسألة الملحة المتعلقة بالقدرة على تحمل تكاليف الإسكان من خلال الإعفاءات الضريبية ومبادرات مساعدة الدفعة الأولى وغيرها من التدابير لها ما يبررها وتمثل خطوة حاسمة في تخفيف عبء ارتفاع الإيجارات وأسعار المنازل”.
ويختلف آخرون في صناعة الإسكان، قائلين إن الإعفاءات الضريبية الفردية التي تشجع المزيد من الطلب على الإسكان وتضع حدودا على تكاليف الإغلاق من شأنها أن تزيد من أسعار المساكن وتكلفة الائتمان.
ببساطة، يستمر الطلب في تجاوز العرض؛ وقال إد ديماركو، رئيس مجلس سياسة الإسكان، وهو اتحاد تجاري يضم المقرضين وشركات التأمين وشركات البيانات في صناعة الإسكان، إن “دعم المزيد من الطلب يؤدي إلى تضخم أسعار المنازل”.
إن المعروض من المساكن لا يتماشى ببساطة مع الطلب، الأمر الذي يؤدي إلى ارتفاع الأسعار، ويعزو أحدث تقرير للسياسة النقدية الصادر عن بنك الاحتياطي الفيدرالي ذلك إلى “عوامل قصيرة وطويلة الأجل”.
وقال التقرير: “على المدى القصير، أدى ارتفاع أسعار الفائدة وتشديد الاكتتاب من قبل البنوك إلى زيادة كبيرة في تكاليف تمويل شركات البناء، مما أدى إلى تثبيط البناء الجديد”. “على المدى الطويل، على الرغم من الارتفاع الكبير في البناء في أواخر عام 2020 و2021، يبدو أن مجموعة متنوعة من العوامل – بما في ذلك تقسيم المناطق والعقبات التنظيمية الأخرى – منعت البناء من مواكبة الطلب الأساسي، مما أدى إلى معدل إجمالي للوظائف الشاغرة في المساكن وصلت إلى أدنى مستوياتها التاريخية.”
قال رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول في شهادته هذا الأسبوع إن النقص المتزايد في المساكن من المرجح أن يؤدي إلى استمرار تضخم الإسكان.
لكن هذا أمر كان الكونجرس يدركه جيداً منذ بعض الوقت. وقد عقد كل من مجلسي النواب والشيوخ عدة جلسات استماع لمناقشة القضايا في سوق الإسكان مثل القدرة على تحمل التكاليف وإصلاح تقسيم المناطق وتحديد الأسعار. ويستضيف مجلس الشيوخ اجتماعا الأسبوع المقبل لمناقشة الحلول الممكنة.
انخفضت معدلات الرهن العقاري بشكل كبير في الأيام الأولى للوباء عندما خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة لتحفيز الاقتصاد المنهك. وبدأت في الارتفاع في ربيع عام 2022 عندما بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في رفع سعر الفائدة الرئيسي، والذي يؤثر على تكاليف الاقتراض في جميع أنحاء الاقتصاد، في محاولة لمكافحة أعلى معدل تضخم منذ عقود.
وبلغ متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاما 7.79% في أواخر أكتوبر، وهو أعلى مستوى منذ أكثر من 20 عاما، وفقا لفريدي ماك، لكنه تراجع بشكل مطرد منذ ذلك الحين، مسجلا 6.88% في الأسبوع المنتهي في 7 مارس.
إن التأثير على تكاليف الاقتراض هو الأداة الرئيسية لبنك الاحتياطي الفيدرالي – لكنه يعمل فقط على جانب الطلب. لذا، عندما يكون التضخم مرتفعاً للغاية، فإن الشيء الوحيد الذي يستطيع بنك الاحتياطي الفيدرالي أن يفعله هو رفع أسعار الفائدة لإبطاء الطلب. وقال باول إن هذا يعني أنه لا يوجد شيء يمكن أن يفعله بنك الاحتياطي الفيدرالي لمعالجة نقص المعروض من الإسكان.
“أعتقد أن هناك شيئين يحدثان. قال باول لأعضاء مجلس الشيوخ يوم الخميس: “أحدهما هو نقص المساكن على المدى الطويل والآخر هو آثار الوباء وارتفاع أسعار الفائدة المرتبطة به، وهي أشياء ستنتهي عندما تمر كل هذه الأمور وتعود الأسعار إلى طبيعتها”.
وقال: “سيظل لدينا نقص أساسي في المساكن وسيسبب ضغطًا تصاعديًا على أسعار المساكن”.
